土地购置单价持续提升， 一线城市新建/二手住宅价格同比/环比均温和上涨1-2 月，土地购置面积838 万平，累计同比-42.3%；土地成交价款369 亿元，累计同比-26.7%。21 年3 月至21 年末土地购置单价(累计值)持续提升，22 年1-2 月土地购置单价为4403 元/平，累计同比+27.1%，开发商土地获取持续向高能级城市聚集。1-2 月，在2021 年初高基数的影响下，商品房销售面积为1.57亿平，累计同比-9.6%；商品房销售额为1.55 万亿元，累计同比-19.3%；销售均价为9,845 元/平，累计同比-10.7%。

　　2 月，70 大中城市新建商品住宅价格指数当月同比+1.2%，其中一线、二线、三线分别为+4.4%，+2.1%，-0.1%；环比-0.1%，其中一线、二线、三线分别为+0.5%，0.0%，-0.3%。70 大中城市二手住宅价格指数当月同比-0.3%，其中一线、二线、三线分别为+3.5%，+0.3%，-1.3%；环比-0.3%，其中一线、二线、三线分别为+0.5%，-0.3%，-0.4%；一线城市新建/二手住宅价格同比/环比均温和上涨。

　　房地产投资边际改善，竣工面积下滑明显，开发到位资金仍显疲态1-2 月，房地产开发投资额为1.45 万亿元，累计同比+3.7%(2021 年全年+4.4%，2021 年12 月单月-13.9%)，边际出现改善；房屋新开工面积为1.50 亿平，累计同比-12.1%(2021 年全年-11.4%，2021 年12 月单月-31.1%)；房屋施工面积为78.45 亿平，累计同比+1.8%(2021 年全年+5.2%，2021 年12 月单月-35.3%)；房屋竣工面积为1.22 亿平，累计同比-9.8%(2021 年全年+11.2%，2021 年12 月单月+1.9%)。

　　1-2 月，房地产开发资金合计2.51 万亿元，累计同比-17.7%(2021 年+4.2%)；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭分别为0.41 万亿元、0.78 万亿元、0.80 万亿元、0.41 万亿元，累计同比分别为-21.1%、-6.2%、-27.0%、-16.9%；房地产开发到位资金仍显疲态，后续随着行业流动性持续舒缓，需求侧按揭和供给侧发债均有望提升。

　　投资建议：1)2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期LPR 下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。

　　2)在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3)2 月24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月5 日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3 月16 日，国务院金稳委会议提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募REITs 发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4)近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

　　风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦、俄乌冲突或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。

（文章来源：光大证券）