力高健康生活 (02370.HK)

　　招股价：4.10-5.10港币

　　总市值：约8.20亿-10.20亿港币

　　发售股数：50,000,000股(100,000手) 其中：公开发售股数5,000,000股(10,000手，可予重新分配最大为50,000手)

　　募资总额范围：约2.05亿-2.55亿港币

　　公开发售募资额：约0.26亿港币

　　独家保荐人：农银国际融资有限公司

　　稳定价格操作人：农银国际证券有限公司

　　一手入场费：2,575.70港币

　　申购日期：2022年03月22日——2022年03月25日 09:29:59

　　交易日期：2022年03月31日 09:00:00

　　绿鞋机制：有(绿鞋金额：0.38亿港币)

　　同行业新股首日上市情况对比

　　2021年07月08日，朗诗绿色生活，主板上市，最新市值13.5亿，开盘涨幅+88.68%，收盘涨幅+41.51%！

　　2020年12月09日，华润万象生活，主板上市，最新市值822亿，开盘涨幅+38.12%，收盘涨幅+25.56%！

　　一、公司简介

　　公司官网：www.redcohealthy.com

　　力高健康生活有限公司为江西省领先的物业管理服务供应商，服务网络涵盖长江三角洲地区、大湾区、环渤海地区及华中地区等具有策略意义的核心区域。在整体实力方面，公司自二零一八年起获中指院评为物业服务百强企业之一，且公司的排名由二零一八年的第68位上升至二零二一年的第40位。根据中指院的数据，截至二零二一年九月三十日，公司的在管总建筑面积占二零二一年所有物业服务百强企业在管总建筑面积约0.12%。截至二零二一年九月三十日，公司的在管项目总计达91个，在管总建筑面积达15.1百万平方米，并且公司已订约管理位于中国11个省、市及自治区的28座城市的133个项目，合约总建筑面积为23.5百万平方米。

　　二、公司竞争力

　　(i)公司为江西省领先的全国知名综合物业管理服务供应商，业务涵盖长三角地区、大湾区、环渤海地区及华中地区等具有策略意义的核心区域；(ii)与力高集团的策略业务关系及迅速增长的业务发展能力；(iii)「生活+健康」双管家服务体系、标准化运营管理系统及优质服务能力；(iv)智能及数字化信息技术提升公司的运营效率；(v)凭借物业管理服务所建立的坚实客户基础提供综合社区康养服务；及(vi)公司拥有经验丰富且稳定的管理团队，彼等具备强大执行能力且对公司行业有深入了解。

　　三、基本面分析

　　1.财务状况：截至2018年、2019年、2020年，公司收益稳步增长至人民币221.6百万元，复合年增长率为33.5%，同期整体毛利率普遍增加，主要由于公司在管物业持续扩充导致的规模经济效益；年内溢利由2018年的人民币11.1百万元进一步增至2020年的人民币44.0百万元，复合年增长率为99.1%；2020年9月30日至2021年同期人民币收益为260.5百万元，整体毛利率小幅减少，主要由于于2020年9月30日止九个月获一次性豁免部分社会保险供款人民币3.4百万元及物业管理服务的毛利率减少。

　　2.业务策略：(i)巩固公司于经济发达地区的市场地位，并透过内部增长、战略收购及与第三方物业开发商合作进一步扩大公司的项目组合；(ii)继续提供优质的双管家社区增值服务并提高公司的品牌价值及客户体验；(iii)进一步发展信息技术服务并升级信息技术平台，以最大化成本效益及提升公司的服务水平；(iv)公司旨在为不同年龄及拥有不同康养需求的客户提供社区康养服务，及进一步提升公司的康养管理能力；(v)公司透过职业发展机会及培训计划努力吸引、挽留及激励人才。

　　3.行业概况：随着云应用、电子商务、物联网、大数据及人工智能等先进技术的运用，物业管理公司逐步以智能管理系统替代人工进行业务营运。中国政府亦颁布了一系列优惠政策，支持物业管理行业的发展和现代化。此外，在物业管理公司上市后，物业管理公司近年来已更广泛地参与资本市场进行股权及╱或债务融资。在技术发展、政府支持和资本市场活动的推动下，物业管理行业有望保持快速增长。近年来，随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。物业服务百强企业的在管总建筑面积平均数由二零一五年约23.6百万平方米增至二零二零年约48.8百万平方米，复合年增长率约为15.63%。物业服务百强企业在管物业平均数由截至二零一五年十二月三十一日的154个增至截至二零二零年十二月三十一日的244个，复合年增长率约为9.64%。中国政府已制定并实施多项旨在进一步支持并促进物业管理行业发展的政策。该等政策制定了一个监管框架，在该框架下，鼓励物业管理公司(其中包括)通过投资及开发物联网平台及技术相关服务保持技术创新，从而扩大服务范围，以满足客户不断变化的需求，并继续拓宽传统物业管理服务的业务范围，以提高客户的生活水平。

　　4.所得款项用途：(1)将用于寻求选择性战略投资及收购机会，以进一步扩大公司业务的规模和地理覆盖范围及扩展服务组合；(2)将用于升级公司的信息技术基础设施及提升智慧社区管理；(3)将用于提升公司的生活管家服务，以提升客户体验及满意度；(4)将用于扩充公司作为健康管家的社区康养服务；(5)及将随着公司继续扩大业务范围及规模，用于一般业务用途及营运资金。

　　5.风险因素：(i)公司于往绩记录期物业管理服务的主要部分收益及非业主增值服务的绝大部分收益乃来自公司就力高集团所开发物业提供的服务；(ii)公司可能无法维持历史增长率，而公司的未来增长未必按计划实现；(iii)公司无法向阁下保证公司能按有利条款取得新的物业管理服务合约或重续公司现有的物业管理服务合约，或根本无法取得或重续该等合约；(iv)随着公司增加向独立第三方所开发物业提供的物业管理服务占向公司整体在管项目提供的物业管理服务的比例，公司的盈利能力日后将可能受到负面影响；(v)公司的相当部分业务集中在华中地区及环渤海地区，倘该等地区的政府政策或商业环境出现任何不利变动，公司的业务可能会受到不利影响；(vi)公司就于往绩记录期收购若干公司在综合财务状况表内录得无形资产，主要包括商誉及其他无形资产，该等无形资产的任何减值亏损确认将会对公司的财务业绩造成不利影响。

　　6.最高市值10.20亿港币，主板上市。

　　7.按招股价的最高价5.10港币计算，市盈率为18.82！

　　四、保荐人分析

　　农银国际融资有限公司

　　2019年12月19日，保利物业，开盘涨幅+24.79%，收盘涨幅+29.20%！

　　2021年01月15日，车市科技，开盘涨幅+38.21%，收盘涨幅+21.95%！

（文章来源：财联社）