近日，上海的同行问我，上海楼市已开始反弹了，怎么深圳楼市却每况愈下呢？眼下的深圳楼市，真的是我近十年来都不曾见过的光景。2021年，深圳全年的二手房成交数量，创下近15年来的新低。自去年6月份，二手住房每月成交一直在3000套以下的“地量”徘徊。没成想的是，2022年更是开局不妙，1月份跌破2000套，2月份直接跌破了1000套。

　　当然，2月份因疫情影响，有的产权登记中心停止营业了，数据没那么惨，但低迷的态势并未有多大改观。一个2000多万人口的超级城市，过往楼市都非常活跃，每次政策有积极信号，超爱“搞钱”的深圳人，就拿着小板凳到售楼处排队。用不了多久，从卖地到卖房，从新房到二手房，一派繁荣景象。现在，深圳一个月的成交量竟然比不上北京或成都一天的量。

　　即便去年四季度以来政策积极纾困，貌似也是死水微澜。现在，深圳首套房利率降至4.90%，热点城市里最低，有开发商祭出“一成首付”，但市场对此也不感兴趣。据银行的朋友说，就连利率低至3.9%的经营贷也无人申请，为何出现这种情况呢？有人总结了三大原因，即参考价扼杀了“加杠杆”炒房，大学区打破了“学区房”神话，房产税增加了不确定性。

　　这三个因素确实是抑制楼市的重磅武器。笔者的一个朋友，2020年在宝安区抄底了一套价值1500万的房产，现在挂牌价涨到了2000万，朋友想降价100万提现，但过去三个月无人问津。中介小哥给出的答案是，现在市场上能接下这类豪宅盘的人太少了。我反问道，深圳的购买力不是很强大吗，怎么会无人接盘？中介小哥告诉我，允许加杠杆，就会有购买力。

　　深圳年轻人多，都想买房、炒房，尽快上车。根据贝壳研究院的统计，深圳新房平均购房年龄38.3岁，二手房平均购房年龄36.5岁。但是，尽管深圳居民收入相对高，但积蓄普遍不够，所以违规加杠杆就很常见。现在，不允许违规加杠杆了，接盘能力自然就下降了。问题是，过去1-2年靠加杠杆撑起来的高房价，现在高位不胜寒，二手房价连续9个月下跌。

　　去杠杆是全国一盘棋，大家面对的形势是一样的，但北京、上海的二手房市场开始触底回升了。为什么呢？就是因为北京、上海有很多老市民，他们手上或者有积蓄，或者有房改房或楼龄长的商品房，前者被称为“New Money”，后者被称为“Old Money”，这些是楼市的基本盘。一旦政策相对明朗了，这些置换需求，或为子女买房等，都会释放，他们是稳定市场的中坚。

　　有一个有意思的数据，上海外来人口来源地排名靠前的是江苏、浙江、安徽，深圳外来人口排名靠前的是湖南、湖北、广西。显然，上海外来人口能提供“New Money”的底子更厚实一些。总结一下，年轻人口是深圳购房主力，但积蓄不足、手上资产少，或者说“New Money”不厚实，“Old Money”也没有。过去想当然可以加的杠杆，现在不让加了，于是楼市就不景气了。

　　这就是为什么，深圳把公共住房的供应量提到60%，且其中大多数是租赁住房(公租房或保障性租赁住房)。年轻人多、没积蓄、没资产，来自父母的资助不够，面对超高房价，只能通过公共住房在深圳扎根下来，然后好好工作、攒首付，等到“New Money”的底子厚实了，再去买房；有了房子，过几年换房时就有了“Old Money”，这是深圳夯实楼市基本盘的路径。

　　过去，每次楼市反弹，深圳都是“领头羊”。主要原因就在于，深圳人对政策非常敏感，年轻人敢于加杠杆，楼市也就反弹的快。当“房住不炒”深入人心，加杠杆炒房成为过去式，当深圳全面限制新房价格，控制涨价预期，深圳也就无法再当“领头羊”了。楼市不景气反映了基本盘底子不厚实、比较弱势。深圳大规模建设公共住房，恰恰就是在夯实这个底子。

　　(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

（文章来源：证券时报网）