4月5日晚间，招商蛇口、佳兆业双双宣布拟携手长城资产共同建立战略合作关系，一同在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。

　　这一合作有利于招商蛇口在粤港澳大湾区及其周边区域的深耕巩固，亦有助于促进佳兆业城市更新项目转型、盘活商业及住宅项目资产，缓解短期流动资金困难。

　　刚刚过去的业绩会“高潮”中，多家房企在谈及对出险企业收并购时均表示须谨慎行事，此次各方与佳兆业的合作模式或许可为出险房企的资产盘活之路提供新的解题思路。

　　汇生国际融资总裁黄立冲向《国际金融报》记者分析表示，身为国资，招商蛇口承担着为市场纾困的责任，长城资产此番则负责融资，“相当于合作开发或为佳兆业旗下项目进行融资，这是政府为保交楼努力的一部分，也将成为未来房企纾困的主流模式”。

　　佳兆业寻“救兵”

　　近期，招商蛇口、长城资产、佳兆业三方签署了战略合作协议，各方将按照市场化原则，积极推动优势资源的共享与协同，优先选择其他两方作为合作伙伴。

　　根据协议，三方的合作主要涉及城市更新，商住开发与商业运营，文旅、游轮渡轮三个领域。

　　城市更新方面，招商蛇口、长城资产、佳兆业将发挥各自优势，共同创建适宜的合作模式和合作机制，探讨建立合资公司等合作载体。三方将以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

　　针对存量商住开发、商业综合体运营等项目，各方将共同探讨通过股权合作、资产转让、联合运营等方式开发盘活；增量项目则结合各方优势，联合获取开发。大湾区文旅、渡轮等业务方面，三方亦通过各自优势展开合作。

　　目前，这一协议仍属于框架协议，其中涉及的各项后续事宜仍有待商定，三方将建立高层会晤机制并成立专项工作小组，推动战略合作的深化实施和落实。

　　数日前的业绩会上，招商蛇口管理层坦言正在与多家房企接触，言语间无不透露出谨慎的意味，而佳兆业正是其公开表示合作的第一家出险房企。

　　在同策研究院研究总监肖云祥看来，此番签订合作协议的很大一部分原因是由于佳兆业资产基本面较好，该公司资产多布局在珠三角、大湾区地区，且城市更新项目较多，运作经验丰富。

　　截至2021年6月末，佳兆业城市更新板块共拥有213个项目，占地面积约5370万平方米，大湾区储备占比99%，其中深圳、广州两地货值占比高达70%。

　　高能级地区的城市更新项目一向被业内看好。以深圳为例，保利置业管理层在近期的业绩会上表示看好深圳旧改项目，公司目前已在该城获取两个项目，尽管尚未实现正现金流，但入市的部分销售去化十分可观，“深圳的土地非常稀缺，旧改项目还是有比较好的一个前景”。

　　而长城资产的介入亦为招商蛇口分摊了风险。公开信息显示，长城资产是国有四大资产管理公司，致力于收购、受托经营金融机构不良资产，在不良资产处置、整合等方面优势明显。

　　肖云祥指出，于招商蛇口而言，引入长城资产就是为了规避、管控风险，部分无法找到资产管理公司入局的开发商只能独自操作，“资产管理公司也不是什么都‘吃’”。

　　纾困新模式？

　　对于能为佳兆业提供多少助力，多位业内人士向记者表示，这一合作模式更重要的落脚点在于盘活资产，保证项目继续推进，“先解决眼前困难，降低佳兆业资金链压力”。

　　今年1月，一份网传文件显示，包括招商蛇口等在内的9家国/央企被要求通过收并购资产的方式为11家中高风险房企提供流动性支持，佳兆业便是需要被支持的一方。

　　随后，招商蛇口注册发行了今年行业首笔并购中票，但这笔资金却并未投向出险房企。

　　事实上，不仅是招商蛇口，多家获得银行并购融资额度的开发商至今亦未有所动作，大家对收并购的态度皆十分谨慎。华润置地首席战略官谢骥在日前的业绩会上直言，当前市场环境下，房企需要从新的角度看待收并购可能带来的机会。

　　中金公司分析师张宇在研报中指出，尽管此前政策层面已允许收并购贷款不计入“三道红线”，但央/国企亦须考虑自身健康发展，且面临着国资委等主管部门对财务指标的考核，实际收并购意愿并不强烈。

　　导致市场收并购推进不畅的另一难点在于卖方的价格诉求与买方的资产收购意愿难以达成平衡。

　　于卖方而言，以过于低廉的价格处置资产将加速其从流动性危机走向资不抵债的进程；而对买方来说，收并购标的往往夹杂着债务等因素，成分复杂、尽调周期较长，不如公开市场的项目“干净”。

　　自从“踩雷”理财产品以来，佳兆业一直在积极处置资产，试图以此缓解公司所面临的流动性问题。张宇指出，目前房企只能通过在手现金、有限的销售回款和项目层面的资产处置，来尽量等待实体市场逐步回暖。

　　在黄立冲看来，由于佳兆业体量较大，债务较多，其不太可能实现上市公司层面上的接盘。如今，佳兆业旗下不少项目无法推进，尤其是涉及到拆迁、安置的旧改项目的停滞，将在一定程度上冲击地方经济发展，这也导致当地政府牵线其他开发商盘活资产。

　　他强调，若买下或入股已经启动的旧改项目，投资方的压力就仅限于某个项目，而不需要承担母公司的风险。“在政府指引下，引入其他国资开发商推进项目开发将成为未来房企纾困的主流模式”。

　　肖云祥则认为，尽管引入资产管理公司可规避部分风险，但这并不是唯一的资产盘活方式。其指出，盘活模式的选择与收购方策略、风险辨别、处置能力、资金实力以及双方的合作意愿等息息相关，“最终由双方来确定适合的、都可接受的合作模式”。

（文章来源：国际金融报）