在各地相继出台楼市调控政策的大背景下，陕西西安也于5月28日夜间抛出楼市新政。

　　5月28日22时，西安市住房和城乡建设局官方网站公开了共有“四大类九条举措”的《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)。

　　《通知》由西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部共同发布，于5月28日当天生效。

　　根据《通知》，此次出台相关政策，是为支持刚性和改善性住房需求，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，促进房地产业良性循环和健康发展。从保障合理住房需求、促进二手住房流通、强化住房金融支持、优化各类人群购房政策四个方面对商品房交易政策进行了调整。

　　“从西安出台的举措看出，‘房子是用来住的、不是用来炒的’这个定位没有动摇。”陕西省房地产业协会副秘书长、《陕西房产》主编张国政在接受《证券日报》记者采访时表示，在守好风险底线的同时，新政对之前的收缩性调控政策进行适度调整，以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求为着力点，从长远看有助于提升城市吸引力、增强城市竞争力和发展后劲。

　　限售限购适度松绑

　　限售限购政策的调整是市场关注的重点，也是此次《通知》的重点。

　　限售方面，调整前：商品房买卖合同网签备案满5年，且已办理《不动产权证书》；二手住房《不动产权证书》取得满5年。

　　调整后：商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年；二手住房《不动产权证书》取得满2年。

　　“与原本政策对比，时限松绑，提高了房源入市流动性，回暖二手房市场。”陕西省房地产研究会媒体委员会主任刘四海对《证券日报》记者表示，这一条对于“不看好楼市出手退场的投资客”和“卖旧买新的改善置业者”来说是一个不错的信号。

　　“还需要留意的一个点是，二手房指导价并没有松绑痕迹。结合本次限售松绑，对于市场而言，稳楼市信号还是非常的明显，避免松绑之下二手房市场出现报复性上涨的可能。”刘四海认为，同时在利率、首付比例、限购松绑这些利好政策共同作用下，也能够起到刺激改善置业的作用，在以旧换新、以小换大的刺激下，能够为二手房市场提供一大批次刚需房源，刺激二手房市场回暖，提高新房、二手房流动性。

　　在限购方面，调整前：市外迁入本市户籍，购房前落户满1年，且连续缴纳12个月社保或个税；非本市户籍，购房前连续缴纳5年社保或个税。调整后：市外迁入本市户籍，购房前落户满1年；非本市户籍，持本市《居住证》+购房前2年在本市连续缴纳社保或个税。

　　可以看出，本市户籍取消了12个月社保或个税限制；非本市户籍将5年社保或个税限制缩至2年。“新政在解决净流入人口购房前置条件时，取消或放松了对社保或个税的强制要求，有利于保障刚性住房需求。”张国政表示。

　　“从限制来看，这一条可以说是最为重要的。松绑之余，依然尽可能堵死‘炒房’路，从影响来看，购房者入市置业难度降低，对市场、房企是一个不错的信号，相信接下来，市场热度将会有所提高。”刘四海称。

　　细化刚需界定

　　《通知》在原“刚需家庭”类别的基础上，新增两类家庭：一类是二孩及以上家庭，且符合西安市住房限购政策的；另一类是28周岁及以上未婚人士，且须满足以下要求：无婚姻记录、本市范围内名下无房且自购房之日起前48个月内无住房转让记录，且符合西安市住房限购政策有关要求。

　　“这确实是一个好事，细化了对于刚需的界定，二孩及以上家庭、28岁以上未婚人士，在今后买房摇号方面有了政策的利好支撑，摇号中签概率增加。”刘四海同时指出，但有一个担忧需要特别留意，新政之下，新增了2类刚需家庭，是否会再次增加原本刚需家庭的摇号难度？

　　“这一点，还需观察近期市场动态。但对于真刚需购房者而言，还是可以略微放松压力，毕竟无论是二孩及以上家庭还是28岁及以上未婚人士来看，首选的置业需求基本上都是刚改及改善置业，对于刚需楼盘而言，增加的压力并不会太多。”刘四海分析认为。

　　此外，《通知》明确提出降低公积金贷款首付比例等政策强化住房金融支持。

　　“克制”中开启信心

　　“这次新政体现了西安市政府落实城市主体责任和担当。”张国政表示，西安通过保障合理住房需求、促进二手住房流通、强化住房金融支持、优化各类人群购房政策等新政“组合拳”精准有力、全面把握，形成促稳合力，激发潜在购房需求，有利于促进房地产市场健康发展和良性循环。

　　在刘四海看来，相比较其他城市的取消限购、限贷、限售力度来看，西安这一次的松绑政策非常克制。

　　“对于目前的西安来说，这是一方良剂。”刘四海认为，西安的政策更加精细化、人性化地界定刚需家庭，缓解了真刚需购房者入市摇号压力；“限购放松”，入市置业需求有效增加；“公积金贷款政策利好”降低了购房者置业门槛，增加置业需求；“限售放松”缓解了改善购房者置换压力，卖旧买新更轻松，也增加了二手房市场的流动性，回暖二手房市场。

　　在刘四海看来，西安此次的楼市新政，“切中要害，不照搬照抄其他城市政策，因城施策，才不会用力过猛，让购房者不必过度担心，松绑政策下楼市又会回涨，从而盲目跟风置业。”

　　张国政表示，当前，新政鼓励楼市交易的积极政策信号已释放出足够空间，重拾西安楼市信心的第一步已经迈开。

（文章来源：证券日报网）