深圳豪宅入夏。海德园A区5月30日开盘，开盘当天即售罄，揽金约57亿元，成为深圳2022年首个当日清盘的项目。

　　海德园A区本次推售239套住宅，户型建面143-251平方米。据业内人士透露，海德园本次受到市场的追捧，除了学位、项目周边的配套外，价格倒挂也是一个主要原因。

　　据了解，海德园A区开盘均价为12.6万元/平，但周边二手住宅的实际成交均价普遍在18万元/平-20万元/平。若以周边二手住宅成交均价为18万元/平计算，则海德园A区新盘一套住宅与周边二手房的价差在773万元-1355万元之间。

　　价格倒挂明显，一套或可赚上千万

　　海德园热销，深圳市场豪宅热度可见一斑。5月30日上午9点，海德园A区正式开盘，15时许售罄。开发商在6个小时内卖光239套房，约90秒卖一套房。

　　而《华夏时报》记者在5月30日走访海德园项目现场了解到，项目还在建设施工中，但楼体主结构已经成型，更有部分楼层已经封顶，预计在2024年11月30日毛坯交房。

　　据了解，海德园“打新”刚开始登记了2348人，其中提交资料信息的有1820人，终审通过的有1175人。最后有686批客户入围且进行了保证金冻结，而入围的最低积分为53.3分。

　　该项目之所以备受市场关注，价格倒挂是主要原因。深圳房产中介张帆(化名)在5月30日向《华夏时报》记者表示，海德园周边二手房的实际成交普遍在18-20万元/平。其他多家中介人员也向记者确认了这一价格区间。

　　但受深圳市二手房指导价限制，目前记者在公开平台能查询到的海德园附近挂牌二手房最高价格约为13.1万/平。

　　记者采访多家中介人员了解到，在二手房实际成交价和指导价之间存在较大价差时，二手房源需签署两份合同，一份是网签合同，另一份是居间合同。网签合同按指导价网签，居间合同则为实际买卖合同，按实际成交价格签署。贷款方面按照指导价来贷款，而指导价和实际成交价之间差额需在首付款上补。举例来说，一套二手房源实际成交价为2000万元，指导价为1000万元，假设首付三成，那只能向银行贷款700万元，需给1300万元的首付款，首付款包含了1000万的价差。

　　海德园A区开盘均价为12.6万元/平。也就是说，海德园A区与周边存在每平米5万元以上的价差。

　　为此《华夏时报》记者算了一笔账，若以周边二手住宅成交均价为18万元/平计算，海德园A区新盘一套住宅与周边二手房的价差在773万-1355万元之间。

　　买一套或可赚上千万，为此海德园吸引了众多打新客。无独有偶，价格倒挂也成为深圳招商仕林臻邸项目热销的主要原因。

　　5月26日，位于深圳市南山区的招商仕林臻邸项目开盘，共推售187套房源，均价11.5万元/平。据深圳中原研究中心数据显示，招商仕林臻邸去化超过九成。

　　而据《华夏时报》记者向某深圳房产中介了解，距离招商仕林臻邸1公里范围内的伍兹华府，一套174.7平米的房源，实际挂牌总价为3100万元，均价17.74万元/平。

　　除了价格倒挂外，海德园的学位等配套资源也很吸引人。

　　据了解，海德园位于福田安托山片区，带红岭实验小学和深圳高级中学初中部的学位。项目距离2/7号线的安托山站D出口约300米，并自带部分商业，周边还有万科里的4层商业。

安托山地铁站D出口梁宝欣摄

　　而《华夏时报》记者在走访海德园项目周边时，看到红岭实验小学对面的中原地产门口张贴着一张纸，写着：海德园欢迎咨询。

　　据某业内人士在5月30日向《华夏时报》记者透露，海德园的推售并不需要中介的帮忙。中介此次“蹭热度”，主要是想积累落选的打新客的客户资源。打新的人数越多，落选的人数也越多，而这些人通常有着强烈的购房需求，况且海德园还带红岭实验小学。

　　对此，美联物业深莞惠董事总经理江少杰在5月31日接受《华夏时报》记者采访时表示，上述两个去化情况理想的项目，都具备以下条件：地理位置较好，学区配备属于中等偏上，生活配套齐全，最重要一点，在限价的情况下与周边二手住宅形成较大的价差，在可见的情况下获利空间较大。其实项目只要同时具备以上条件，尤其是最后一条，就会得到市场较大的关注，每个城市的情况都差不多。

　　江少杰还补充说道，“豪宅是住宅市场的风向标，因此一直以来受关注的程度都比较高，以前如是，今年也如是。”

　　打新又成为深圳楼市热点话题

　　深圳豪宅价格倒挂的原因，在于新房限价。

　　2021年5月，深圳市住建局下发《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》(以下简称《通知》)，进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作，并启用商品房定价评估系统。根据《通知》，预、现售商品住房和商务公寓的批售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。

　　而海德园B区去年11月入市的备案均价和今年A区的价格一样，均为12.6万/平。

　　打新成为深圳楼市热点话题。

　　据乐有家研究中心数据显示，2021年深圳全市成交了新房52417套，比二手的40699套多了近3成。这也是近几年来深圳新房成交量首次超越二手，代表了深圳购房者对于新房市场关注度的提升。

　　对此，乐有家研究中心分析道，自深圳市住建局发布新房限价令至今，深圳一手住宅一直执行“一房一价”政策。得益于政府对预售价格的严格管控，在二手房参考价发布前，深圳不少楼盘出现了新房价格远低于二手房的情况。

　　相比前几年，2021年的二手房交易量与新房的差距缩小了。

图源：乐有家研究中心

　　据中原数据显示，截止5月29日，深圳全市5月一手住宅成交1762套，二手住宅成交2101套。

　　但是，相比于深圳豪宅市场的火热，刚需的新房市场则显得稍冷一些。

　　据深圳中原数据显示，5月10日和13日，深圳龙华区有两个新盘开盘，均价分别为7.58万/平和5.9万/平，均带装修，而开盘当天去化率分别约为20%和32%。

　　针对深圳豪宅和刚需走出不同市场行情的情况，某业内人士分析道，由于现在全球经济发展的不稳定性正在持续上升，高收入人群会考虑优化资产配置，而且对政策的变动更为敏感，相比刚需客户的谨慎，他们会考虑提前入手。

　　而广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前接受《华夏时报》记者采访时也曾表示过，“高收入人群属于资产和收入积淀比较深厚的人，这两年他们受到疫情影响比较小，而且他们手上有资产、有房产，他们的换房需求或者是资产配置需求首先会释放。”

　　据第一太平戴维斯数据显示，2021年中国售出超过40,000套标价1,000万元的以上的高端住宅，创下中国豪宅市场的新纪录。上海第一太平戴维斯住宅销售部主管唐华表示，“公众比较热衷用购置房产的方式保护个人资产。”

　　此外，在谈及海德园和招商仕林臻邸的销售情况是否会影响深圳楼市政策时，江少杰说道，“上述两个项目的销售情况，在今年众多项目中算比较突出，但并没有出现以前的疯狂现象，因此我们认为这两个项目不会打乱深圳调控政策出台的步伐。”

（文章来源：华夏时报）