新华财经上海6月7日电(记者杨有宗)“生命科学企业的租赁需求在所有行业的占比，从2020的13%攀升到2021年的26%，成为最主要的需求来源之一。”仲量联行最新发布的《上海生命科学物业市场机遇与展望报告》显示，上海生命科学企业商业地产租赁需求持续上升，物业存量有限，供应仍有不足。报告判断，现有物业供应稀缺，或将推高未来新增项目的预租活动。

　　政策、人才、资本齐发力上海生命科学产业加速发展

　　最新发布的《上海市生物医药产业发展“十四五”规划》显示，2021年上海生物医药产业规模超过7000亿元，继2020年首次达到6000亿元后，产业规模连续迈上又一个新台阶，其中制造业产值1712亿元，可比增长12%。

　　报告显示，政策扶持及制度改革促进生命科学行业发展提速，人才回流引入助力生命科学行业创新突破，资本持续投入为生命科学发展输血助力。

　　在政策方面，围绕“改革”和“创新”两大主题，相关政策密集出台，从多维度推进生物医药定位升级，构建生命科学产业发展新格局。据统计，2021中国批准上市新药数量达83个，接近2016年的六倍。

　　在人才方面，各级政府颁布了多项海外人才引进政策，从签证、落户、补贴等各个方面加强对海外高端人才的吸引力度，企业利用高价值的研究机会以及多种人才激励机制等措施提高其在海外人才市场的竞争力。

　　在资本层面，过去十年，PE/VC对国内的生命科学投资量阶梯式增长，2018年港股新增的18A章以及2019年科创板的推出，使生命科学企业更受投资人青睐，2018-2021年均投资规模再上一个台阶，与之前四年相比几近翻番。

　　市场需求持续上升租金增长趋势仍将持续

　　近期，生命科学企业的租赁需求持续扩张，据仲量联行所追踪的核心型产业园区行业需求分布统计，生命科学企业的租赁需求在所有行业的占比，从2020的13%攀升到2021年的26%，成为最主要的需求来源之一。

　　在上海全市产业园区中，张江核心板块仍然是生命科学企业的租赁需求最活跃的区域，在过去两年里录得众多企业的扩张和新设需求。

　　根据仲量联行租户调查问卷，尽管租户根据自身企业发展需要，都有明确的产业园区选址偏好，但由于市场上带环评的研发项目供应有限，租户往往遇上“无房可租”的困境。可选址的带环评项目稀缺是企业在租赁上遇到的最大挑战。项目的稀缺性导致市场租金普遍较高，成为生命科学企业租赁时的又一大困境。

　　报告判断，生命科学研发办公物业短期内仍将供不应求。基于各行政区控制性详细规划及各园区开发进度等信息，仲量联行统计了未来上海各产业园区内的生命科学研发办公物业的供应量。未来两年，上海预计将推出160万平方米生物医药物业新增供应。然而尽管供应放量，这些项目中大部分已被生命科学企业预租或定制，整体市场平均已取得70%的预租率。短期内，研发办公物业仍将保持供不应求的趋势，可租赁面积仍非常有限。

　　报告预判，强势租金增长趋势仍将持续。生命科学企业租赁需求强劲，市场上能匹配的供应稀缺，导致生命科学研发办公类型物业租金稳步上涨。仲量联行预测，未来3年上海全市生命科学物业空置率将保持在低于5%的水平，研发物业的租金仍将稳步上涨。

　　生命科学园区物业长期投资机遇看好

　　受益于生命科学产业可持续的发展前景，以及生命科学物业租赁市场强势的未来预期，越来越多商业地产投资者开始关注这一另类资产。

　　仲量联行对18家地产投资者进行了问卷调研，94%的受访投资者表示正在考虑生命科学物业投资，其中17%已有物业成交案例。

　　报告显示，在上海加速建设全球顶尖生命科学创新策源地的过程中，相比与小体量、单一功能、相对独立的物业，更大体量、功能复合的生命科学物业将为行业快速发展承担起超越物理载体的更多作用。

　　来自于美国等成熟市场的经验表明，以服务产业发展为核心要素，生命科学物业通过不同的形态构建起产业生态的社群型发展模式。模式一是构建多元化、综合性的生命科学产业社区，以位于美国Raleigh-Durham的HUB RTP(Research Triangle Park)为例，研发办公楼、公寓、酒店以及零售这四类业态构成了一个完整的新型综合性生命科学社区。

　　在投资者调研及部分的深度访谈中，部分投资者已开始考虑此类型物业长期投资的机会，包括融入社群概念的综合性生命科学产业园，以及通过多方合作扩宽投资渠道。在投资者考虑的生命科学物业类型中，带产业拿地建设超过十万平方米的综合生命科学产业园的占比为35%。

　　模式二是构建多平台合力投入的生命科学产业社群。房地产基金通过与生命科学企业合作，使地产基金有进入产业园区投资开发的机会。诚然，该模式下需要业主具备更为复杂、多元的资管能力，但通过与生命科学领域PE/VC的合作，可以帮助投资者/开发商深入了解企业需求，建设前沿的、与生命科学企业需求所匹配的物业。通过与海外公司合作，有望引进更多海外生命科学企业，提高自身研发创新能力，将license-in合作模式发展至生命科学地产领域。

　　“生命科学产业社群模式这两个模式目前极为稀缺，但我们预计将成为长期投资该领域物业的重要视角，并为生命科学研发创新提供助力。”仲量联行中国区研究部资深经理丁婷表示。

（文章来源：新华财经）