“从短期来看市场已经触底，但恢复是一个缓慢、温和的过程，这是我表达的对市场的主要观点。”6月28日，面对投资者提出的房地产市场形势问题，万科企业股份有限公司(000002.SZ、2202.HK，以下简称“万科”)董事会主席郁亮在股东大会上如此回答道。

　　郁亮坦言：“大家知道今年日子特别难过，这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。”其随后给出一组行业数据，指出市场表现在今年5月出现好转，进入6月后已有明显起色，从上述情况判断——“市场已经触底”。但他认为：“市场恢复是一个缓慢温和的过程，仍需要时间。”

　　万科总裁、首席执行官祝九胜表示：“从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个目标：一是业绩止跌回稳；二是开发继续维持在行业第一阵营；三是在行业中率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。要实现这三个目标，我们需要付出更多努力，同时我们也有一定的基础。”

　　“没有理由躺平”

　　股东大会上，郁亮坦言：“如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。”

　　既然行业的日子很难过，万科怎么办？

　　郁亮表示，过去一段时间，其专门到广东省内受影响最大的市场去看了看，如惠州、江门，而前线的观察给了其非常大的信心。“只要一个企业能够服务好自己最主要的客户，做出好产品和好服务，我们还是可以熬过去的。行业很艰难，但如果放眼社会全行业，我们行业一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。”郁亮说。

　　在郁亮看来，房地产行业有两大优点：一方面是行业在进入新的发展阶段之后，规模或有所回落，但仍然是一个“10万亿级别的市场”。另一方面，行业有着“千年的历史”，常做常新、常做常有。“面向未来，在这样一个10万亿级别的市场中，一定可以找到能做的事情，凭借出色的产品和服务也还是能找到新的市场机会。”郁亮说。

　　《中国经营报》记者注意到，2022年前5个月，万科累计实现合同销售面积981.1万平方米，同比下降46.13%；合同销售金额1681.1亿元，同比下降41.38%。

　　此次股东大会，大股东深铁集团并未出席，万科董事会秘书朱旭称，由于疫情影响，深铁集团董事长辛杰未到现场参会，其讲话由朱旭代为宣读。

　　对于万科的业绩，辛杰表示，在万科转型过程中，深铁集团看到了很多新亮点，物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等经营性业务持续保持快速增长。“这些业务的增速还高于住宅开发业务的增速，总体营业收入规模接近400亿元。这些新的赛道将构成万科新的利润增长点。”

　　股价方面，辛杰表示：“深铁集团长期看好万科，深铁集团信奉长期主义，未来的路很长，只要万科坚持追求更好的发展，为股东多创造价值和效益，市值一定会逐步修复。”

　　提出三大目标

　　股东大会上，在汇报完公司2021年的财务状况、业务情况后，祝九胜也对公司的行动计划做了相关阐述。

　　祝九胜表示，万科将会继续坚持稳健经营、保持健康的财务状况，继续加强现金流管理；持续优化债务结构与融资成本；坚守“绿档”和行业最领先的信用评级。

　　具体而言，开发经营业务方面，将通过开发经营本部统筹，发挥开发经营本部的集中管理功能，实现开发业务的止跌企稳。包括提高综合住区产品系列化和标准化水平；统筹集团内外部专业优势力量，做好重大复杂项目；精准投资，提升投资质量，加强投后管理，从源头保障未来业绩；加强营销力量建设，促进资源转化。

　　经营服务业务方面，祝九胜表示：“万物云要持续内生稳健增长，计划实现住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家增长45%。物流仓储营业收入保持35%以上的增长，进一步完善仓网布局，领跑冷链业务，服务好客户，不断提高项目经营效率和效益。租赁住宅将巩固租赁住房‘产策、建造、运营一条龙’的能力优势，扩大租赁住房的管理规模，保持行业规模领先、运营效率的行业领先地位。印力要保持收入和项目营运利润增长，不断巩固轻资产拓展的优势，扩大新一代产品的竞争优势。”

　　根据财报，2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8%；权益净利润225.2亿元，同比下降45.7%；期末货币资金1493.5亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，净负债率29.7%；有息负债2659.6亿元；年末存量融资的综合融资成本4.11%。

　　过去一年，万科的开发业务实现合同销售金额6277.8亿元，同比下降10.8%；物业服务的全口径收入为240.4亿元，同比增长32.1%；物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入增速分别为68.9%、13.9%和20.6%。

（文章来源：中国经营网）