伴随货币金融环境的快速收紧，美国地产销售已大幅降温，房价同比在三季度前后见顶是大概率事件。

　　从GDP支出法角度来看，美国地产投资(2012年不变价)占GDP比重不足4%；从行业增加值角度来看，地产行业每年增加值超25000亿美元，占GDP比重超过10%。地产上下游产业链复杂、相关行业占GDP比重约10%，且往往紧紧跟随地产景气变化。

　　更重要的是，由于对利率环境高度敏感，地产投资在周期波动中往往领先于其他投资分项变化，是经济活动中重要的领先指标之一。在历轮经济周期中，地产投资走势一般领先非地产投资走势3-6个季度。

　　历史回溯来看，美国地产销售具有明显的周期往复规律。每一轮地产周期平均跨度为60个月左右。每一轮周期中，需求是主导变量，表现为销售端领先于投资端。正因为供需缺口存在明显的周期往复规律，地产库存也呈现出周期性变化。

　　地产周期紧紧跟随利率周期变化的原因在于，领先指标新屋销售的变化主要由按揭利率驱动。因此，美联储政策利率周期往复影响地产销售变化，进而影响地产投资变化。

　　美国地产销售中，除了新屋销售外，成屋销售体量更大、占比往往超85%，二者历史走势大体同步。

　　需求端来看，决定地产销售的是购房能力及意愿，前者取决于利率与收入，后者取决于居住需求、房价预期等。居民住房购买力是决定地产销售的“基石”，是重要的先行指标，主要受按揭利率与可支配收入驱动。其中，按揭利率是决定住房购买力的核心推手。购房意愿方面，办公地址、改善置换、房价上涨预期等因素，均有可能影响居民的购房意愿，进而影响地产销售。

　　疫情对就业生态的重塑，使得居民更愿意去市郊置业，而房价上涨预期的进一步强化，反过来推升了居民的置业热情。

　　2022年3月美联储开启加息周期以来，伴随货币金融环境的快速收紧，地产销售已大幅降温。美国30年固定抵押贷款利率从3%附近快速上行至接近6%。对于中等价位房屋的买家而言，创纪录的房价和不断上升的利率，使得每月抵押贷款还款额较2021年同期的买家多支出约 64%，相当于每月还款压力增加 800 多美元。这一背景下，新屋销售、成屋销售折年数分别从79万、593万套快速回落至70万、541万套。但由于供应瓶颈未得到有效缓解，过低的库存水平下，房价同比仍处于寻顶阶段。

　　供给依然受限及需求稳步改善下，以原油为代表的能源价格正在开启年内第二波涨势，叠加服务消费复苏引发的通胀压力也在释放，未来美国通胀率或将进一步上行，高强度的加息节奏(单次50BP是基准，不排除75BP的可能)仍将是美联储的必要选择。考虑到按揭利率与房价同比走势的历史关系，再结合驱逐禁令等措施将于7月集中到期，房价同比在三季度前后见顶是大概率事件。

　　历轮美联储开启加息周期时，对应的CPI同比多为2.5%-3%，显然本轮政策滞后程度远超以往。持续的高通胀，已成为影响美国社会稳定最重要的宏观变量；慢了一拍的货币政策，只能“赶作业”式的收紧，持续保持高强度的收紧。从更长期的角度来看，“慢了一拍”的应对，可能导致2023年“硬着陆”风险上升。

　　中性情景下，2022年下半年起，地产投资对GDP贡献或转负，相关耐用消费品也可能会受到连累。不过，居民部门长达10余年的去杠杆，加上疫情期间的救济政策等，居民资产负债表维持相对健康，或使得地产市场爆发危机的风险相对可控。2008年至今，美国居民杠杆率从峰值的98%降至80%。同时，经历过“次贷危机”之后，美国银行体系对于房贷质量的重视程度远超以往，次级贷款占比压制在2%附近。上述因素共同影响下，未来地产市场爆发危机的风险或相对可控。

（文章来源：证券市场周刊）