7月12日，江苏南京进行了2022年第二次集中土地拍卖。当天，44幅宅地中，5幅触顶、6幅溢价、31幅底价成交、2幅流拍，土地交易金额共计726.9亿元。与上一轮有多幅地块流拍相比，2022年下半年地产商拿地积极性明显提高。

　　7月13日，南京举行2022中国(南京)城市土地展，众多房企和投资机构前来交流洽谈，会展上多数业内人士对南京房地产市场回暖表示有信心。南京当地楼市主播称：“看到土地和新房市场良性循环起来，楼市就有‘破茧成蝶’的一天。”

　　南京的房地产市场变化是长三角各中心城市的风向标。5月份以来，为了保持房地产健康平稳运行，长三角多地发布利好房地产的政策。与此同时，随着各城市陆续复工复产，在积压的购房需求集中释放下，长三角部分城市的楼市开始回暖。

　　土拍：

　　5幅触顶、2幅流拍

　　7月12日，备受关注的南京2022年二批次土拍举行，吸引了众多开发商以及买房人在线上线下的关注。44幅地块起拍总价超755亿元，住宅用地总面积超207公顷，均为涉宅用地。前来参与竞拍的企业，很多都是在南京耕耘房地产市场的老牌地产开发商，如保利、金基、华润，以及栖霞建设、江宁城建、江宁开发等南京市本土房地产开发商。

　　一开始几幅地块竞拍，都未起波澜，纷纷以底价成交。而当主城区玄武区唯一一块参与竞拍的土地开拍，房企们就开始叫号，竞价7轮后，主城区玄武城东地块，被凤凰置业以23.6亿元斩获，溢价率2.61%。随后，秦淮区南部新城的两个地块，相继以0.83%、0.48%的溢价率成交。

　　而另一个主城区建邺区的4幅地块，均位于河西中南部位置，属于“热点”地块，一上来热抢势头强劲，4幅地块溢价率均逼近15%。其中G28地块出现最高楼面价40806元/平方米，毛坯限价高达55000元/㎡，刷新了南京毛坯限价的纪录。该地块四周二手房的房价均已“破五近六”。有房地产商表示，热度符合预期，成交价格也在正常范围内。

　　随后的G29地块，则在6分钟内完成了30轮竞价，由此可见房企拿地意愿强烈，而该地块并未设置毛坯限价，开发商或将其打造成南京又一处顶级豪宅。此外，河西南的G30和G31地块也分别有15家和14家房企竞争，最终双双“触顶”，未来毛坯限价均为48000元/㎡，这一价格要比之前小幅上涨近2000元/㎡。

　　此后，位于栖霞区燕子矶的地块，在竞价34轮后被保利以33.3亿元拍得，溢价率11%，成交楼面价为20953元/平方米。江宁区东山地块也以溢价率2.63%成交。其余31幅地块均以底价成交。雨花台区铁心桥地块和人居森林地块，则遭遇流拍。总体看，除热门地块，70%的地块都以“托底”拿地，另有13%的土地溢价幅度并不高。

　　新房：

　　南京7月上新超5000套

　　经历一整天的土拍后，不少南京房产中介开始完善各家的“最新楼市版图”，有销售人员这样点评，南京二批次土拍开发商的拿地积极性明显高涨，而触顶摇号竞拍的4幅河西地块，是意料之中，更是给买房市场带来利好，“热点更热，坐等河西新房普涨。”

　　与土拍市场相呼应的是，南京7月楼市也将上新超5000套房源，各路房产销售摩拳擦掌，准备冲击下半年的业绩量，要为“金九银十”蓄力造势。

　　上证报记者了解到，今年6月份，南京楼市成交量已有小幅上涨，而截至6月30日，有超过30家楼盘申领7月份的销售许可，涉及房源超过5000套，或将成为2022年供应量最多的一个月。

　　新推楼盘中，南京河西江心洲板块最引人瞩目，其中仁恒江湾世纪的叠墅房源面积在300平方米至400平方米之间，前期售价为50000元/㎡；江心印的面积为140平方米至180平方米，搭配装修包的价格在47000元/㎡左右。河西颐和云台源筑和金鼎湾和禧也再次加推入市，分别以143平方米户型、142平方米和168平方米的大户型为主，属于比较典型的刚需改善型住房。销售许可价均在46000元/㎡左右，装修包的价格分别为3550元/㎡和5000元/㎡。

　　从这些新房的销售许可价格来看二批次土拍，触顶的4块河西地块，土拍价格同比有所上涨，未来楼盘的楼面价也有望迎来上涨。不少业内人士表示，2022年下半年，南京房地产已经走出了最艰难的困境，加上更宽松的购房政策、贷款利率，有望带来令人期待的市场复苏。正如万科郁亮所说，“走下去就会有机会”，不少房企以此相互自勉。

　　趋势：

　　长三角部分城市楼市回暖

　　2022年上半年，受疫情影响，长三角多地新建商品房成交面积、金额双双大跌。5月份以来，随着各城市陆续开始复工复产，在积压的购房需求的集中释放下，部分城市开始回暖。

　　而为了保持房地产健康平稳运行，长三角多地近期发布利好房地产的政策，特别是南京、苏州、杭州三地。近日，杭州对房地产调控政策进行优化，在限购、限售方面，杭州降低了二手房购房的社保要求。苏州今年多次对相关政策进行调整，包括提高首次使用公积金贷款的贷款额度、缩短非苏州户籍购房家庭的社保年限、缩短限售年限、支持多孩家庭购房等。南京则放松了非本地户籍购房政策，在南京连续缴纳6个月社保，即可开具购房证明。

　　而从6月份新房成交量来看，南京、苏州均有小幅增长，部分热门地块出现“日光盘”。而杭州上一轮土拍也出现多次溢价成交现象，从而进一步带热相关地块热度。

（文章来源：上海证券报）