穆迪投资者服务公司27日公告称，将新城发展控股有限公司(简称“新城发展”)的公司家族评级从Ba2下调至Ba3，并将New Metro Global Limited发行、新城发展担保的债券有支持高级无抵押债务评级从Ba3下调至B1。

　　穆迪还将New Metro Global Limited发行、新城控股担保的债券有支持高级无抵押债务评级从Ba2下调至Ba3.穆迪将上述所有评级的展望从评级观察调整为负面。

　　与此同时，穆迪撤销了新城控股的公司家族评级，因为新城发展的大部分业务运营由新城控股负责，并且新城控股的信用质量在新城发展Ba3的公司家族评级中已经体现。评级撤销前新城控股的评级为Ba2，展望列入观察名单。

　　新城发展主要通过其持股67%的子公司新城控股开展业务，后者占新城发展收入和总资产的99%。此次评级行动结束了2022年5月13日开始的下调观察。

　　穆迪副总裁/高级分析师陈晨表示：“评级下调反映在中国房地产业面临的严峻运营及融资环境之下，新城发展的房产销售下滑、信用指标转弱，且财务灵活性下降。”

　　“负面展望反映新城发展募集新的无抵押长期资金以维持其流动性缓冲的能力存在不确定性。”陈晨补充道。

　　新城发展的公司家族评级仍反映其在长三角地区稳定的市场地位，以及在一定程度上可支持其现金流稳定性的经常性租金收入的增长。但其评级受公司销售下滑、信用指标和财务灵活性转弱，以及合资公司业务敞口较大，令其企业透明度转差且或有负债增长等因素的制约。

　　穆迪预计，2022年该公司合约销售总额将下降约30%至人民币1650亿元左右，而2021年公司合约销售额下降7%至人民币2340亿元。合约销售额下降将减少公司的运营现金流。由于市场信心疲弱以及疫情所致冲击，2022 年前6个月新城发展的合约销售额下降45%。

　　在严峻的市场环境下，该公司可能不得不通过打折来支持合约销售，利润率将因此受到挤压。穆迪预计，未来12-18个月新城发展的毛利润率将从2021年的17%降至15%-16%。外加公司收入预计将下降，未来12-18个月新城发展的EBIT/利息覆盖率将从2021年的3.7倍降至3.0倍以下。

　　与此同时，穆迪预计未来12-18个月新城发展的投资型物业将贡献人民币50-55亿元的经常性租金收入。该项收入可覆盖公司同期利息支出总额的80%-100%。

　　穆迪预计，新城发展的流动性将保持充足。截至2021年12月底，公司未限制用途现金达人民币466亿元，外加预测运营现金流，将足以覆盖包括2023年底之前到期或可回售的14亿美元境外债券和人民币122亿元境内债券在内的到期债务。不过，利用内部资源偿还到期债务随时间推移将继续削弱其流动性缓冲。

　　穆迪注意到，近期新城发展发行了票面利率6.5%的人民币10亿元3年期境内中期票据，发行后第二年结束上述中期票据可回售，此外公司还发行了票面利率7.95%的364天期1亿美元境外债券。但鉴于市场信心较弱，穆迪认为，未来6-12个月新城发展能否持续发行金额较大的长期无抵押债券面临不确定性。

　　此外，过去三个月内新城发展还通过抵押投资型物业积极争取境内银行贷款。虽然上述融资能够为公司提供替代流动性来源，但已抵押资产的增加以及发行无抵押债务的能力面临的不确定性将削弱公司的财务灵活性。在公司治理方面，前董事长持有新城发展69.6%股份，持股也较为集中。

（文章来源：新华财经）