当房地产调控进入深水区，与之关联性颇高的物管企业亦开始被重新审视。今年以来，上市物企的估值回调仍在继续，不少公司股价创下阶段性新低。恐慌情绪蔓延下，物企的成绩单也被投以更多看点。

　　8月11日召开的中期业绩会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰说出了自己的看法，其认为如今的调整实际上是物企价值体现及行业优胜劣汰的过程，这之后资本市场将会对物业股进行信任重建。

　　对于物管企业的估值修复，林峰向《国际金融报》记者表示，未来独立性较高、外拓能力强大、地产母公司发展稳健、财务健康的物管公司会得到更多市场关注，股价也会根据经营情况有所体现，“物管公司抗周期性的特点很强，这也是投资者青睐的原因之一”。

　　半年中标率达50%

　　延续以往“交卷”的风格，越秀服务又一次成为上市物企中首家披露中期业绩的选手。

　　2022年上半年，该公司实现营收10.9亿元，同比增长13.8%；对应归母净利润则同比增长18.6%至2.11亿元；毛利3.45亿元，基本与去年同期持平；毛利率同比下滑4个百分点至31.7%；净利率为19.3%，较2021年上半年的18.5%略有提升。

　　谈及毛利率下滑的原因，资本运营总监万思蕴称主要是因为越秀服务的业务在不断调整优化，同时加大了服务品质方面的投入，其强调“整体仍保持在业内平均水平之上”。

　　林峰亦称，除业务结构调整，公司还有部分业务正处在成长期和培育期，这是造成毛利率波动的主要原因。

　　规模方面，截至2022年6月末，该公司拥有合约项目344个，总合约面积6262万平方米，同比增长18.8%；在管项目286个，总在管面积4355万平方米，同比增长24.3%。

　　报告期内，越秀服务新签约项目37个，新增合约面积501万平方米，其中39%位于西部地区，35%位于大湾区，华东、华中以及北方地区则分别占11%、9%、6%。

　　今年年初，越秀服务定下了700万平方米的外拓目标，半年时间过去，这一目标已完成过半。报告期内，公司通过第三方外拓新增合约面积387万平方米，较去年同期增长151%。

　　林峰言语之间透露着对外拓进展及外拓项目的满意。他直言，公司的外拓主要是依据赛道分布进行，外拓业态中住宅占比为50%、公建项目33%、TOD项目12%、商业5%，“我们外拓注重质量，毕竟每次投标都是有成本的，上半年的中标率达到50%”。

　　报告期内，该公司中标了中国移动广州商写项目、烟台西海岸医院、广州市文化馆新馆、天津东方文化广场、南宁增隆华府、长沙地铁6号线、福州地铁2号线等项目，来自第三方外拓的合约面积已经超过关联方。

　　2021年业绩会上，越秀服务管理层曾言要在上市三年内达到1亿平方米在管面积，市场有疑问，在房地产开发速度放缓的背景下，物管企业的发展是否会受到影响。

　　林峰表示，越秀地产今年上半年的销售规模仍保持正增长，作为子公司，越秀服务能够获得稳定的交付面积，这也能助力公司更好地拓展第三方市场，“物管公司与地产息息相关，也会出现一定的分化”。

　　年内收并购有望落地

　　除外拓外，收并购亦是公司扩张的重要渠道之一。当外界问及公司对收并购的要求，高质量是越秀服务口中的高频词。

　　林峰告诉《国际金融报》记者，此前公司有接触过一些标的，但考虑到PE倍数、标的的可持续发展能力、与越秀服务的协同效应等因素，至今没有达成相关协议。

　　报告期内，越秀服务的业务主要分布在大湾区、华东、华中、北方及西部五大区域，公司挑选的收并购标的需符合这一战略布局，增加城市密度。另一方面，其亦在探索与国有企业的物业合作以及TOD赛道的进一步扩展。

　　“越秀服务账上的现金比较充裕，但还是要做高质量的并购，不能为了并购而并购。”林峰强调道。

　　募集资金的使用亦在一定程度上反映了其对收并购的谨慎态度。数据显示，截至2022年上半年，越秀服务约9.79亿元、用作策略收购和投资的上市募资款只使用了336万元，这部分资金用于对潜在收购目标的尽职调查及接洽推进可行性研究。

　　今年以来，房地产市场流动性趋紧的局面仍未获得明显改善，收并购市场涌现一批待售标的，估值也有所回落。

　　对此，越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏亦表示，相较于前几年，目前的确是一个比较好的收并购时机，但买卖双方对标的价值差异以及估值水平存在一些不同理解，收并购落地仍需时间，“我们也会积极推进，希望在下半年能够尽快有标的落地”。

　　在林峰看来，目前物管行业市场份额仍较为分散，整合空间较大，“公司将继续通过内生增长、外拓、收并购三种模式扩大规模，为业绩的增长创造条件”。

（文章来源：国际金融报）