本报记者王丽新

　　“尽管面临疫情(影响)、经济(环境)等诸多不确定性因素，越秀地产仍有信心完成全年各项目标，在行业的新竞争格局中追求发展。”8月18日下午，在2022年中期业绩说明会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，“既要发展，也要保持有质量的发展，一直以来我们都是在财务稳健的前提下推进投资。从目前看，我们的决定是正确的。”

　　8月18日下午，越秀地产交出2022年中期业绩成绩单。截至6月30日，越秀地产实现营业收入312.9亿元，同比上升29.1%；毛利66.5亿元，同比上升2.5%，毛利率21.2%，同比下降5.6个百分点；核心净利润为21.3亿元，同比上升1.4%；中期每股派息0.275元，同比上升1.5%，派息比率则为核心净利润的40%。

　　谈及行业平均毛利率下滑的趋势，林昭远表示，自去年以来，结合各大房企的经营数据来看，行业的利润率下滑已经是一个事实。“20%-25%的毛利率是我们一个合理的目标，符合当前行业发展的态势。”

　　1235亿元年度销售目标不降

　　当下，房地产市场信心仍未完全修复，房企销售压力较大，不少开发商都调整了2022年年度销售目标，多则缩水千亿元，少则几百亿元。

　　“今年的销售目标不作调整。”林昭远表示，对完成1235亿元的销售目标充满信心。

　　回顾上半年，越秀地产实现合同销售金额约489.1亿元，同比上升3.2%；合同销售均价在2.75万元/平方米，同比上升4.2%。从城市区域来看，广州实现合同销售金额293.4亿元，占总合同销售金额60%。

　　作为国内轨交物业开发的最大发展商之一，越秀地产早在2019年就引入了广州地铁，开拓了“轨交+物业”TOD模式。报告期内，越秀地产TOD项目共实现合同销售金额约120.7亿元，同比上升58.8%，以广州项目为例，琶洲南TOD销售额57.9亿元、星樾TOD30.1亿元、星瀚TOD则为12.8亿元。同期，越秀地产的TOD模式在杭州落地，迈出全国化的关键一步。

　　回顾上半年TOD板块的发展，林昭远透露，过去的几年里，越秀地产组建了专门的TOD研究院，未来还会和各大城市地铁规划建设方进行多轮接触和交流，既符合城市规划发展，又符合企业经营运营的需要，取得多方共赢。

　　“在当下竞争格局，优秀地产有几个竞争优势值得关注。”在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，一是保持财务指标长期处于良好状态，为经营发展提供强有力的资金支撑；二是项目主要聚焦于省会城市及重点城市布局，这类城市有相对较稳健的市场需求支撑，项目去化在一定程度上有所保障，同时，在产品打造上也别出心裁，随着各个城市轨道交通设施逐步发展与提升，越秀地产深入涉及TOD项目，紧跟市场需求与发展趋势；三是探索多元化营销渠道，受疫情影响，越秀地产率先启动了线上数字化营销工作，为提高营收开拓新渠道。

　　称会“联合AMC关注项目”

　　从今年上半年房企拿地态度和土拍市场表现来看，陷入短期流动性困难的房企都选择不拿地或缩减拿地投资规模。不过，越秀地产上半年秉承区域深耕策略，斩获不少土地。

　　截至6月30日，越秀地产在大湾区、华东地区、华中地区共增加了16幅土地，总建筑面积346万平方米，其中，大湾区占比49%，华东占比25%。此外，越秀地产还于今年3月份首次进入安徽合肥，完成在华中区域的进深布局。

　　“上半年公司通过非公开竞争方法获得的土地占比55%，有效控制了土地成本。”林昭远称，7月份-8月份之间，又在广州、上海、深圳增加了若干地块。

　　关于未来的土地投资策略，越秀地产管理层表示，将继续坚持一城一策和稳健投资策略，以及“1+4”区域化布局战略，重点投向大湾区和华东地区，优选具经济、产业优势和人口净流入的区域和城市项目，优中选优。

　　值得一提的是，鉴于当下出险房企旗下项目处置可能是优质房企低成本扩大项目储备的机会，因此当《证券日报》记者问及公司是否会与AMC合作收购项目时，林昭远向《证券日报》记者表示，确实存在部分房企可能会有出现债务问题的资产，但是光靠自己来争取并购还是能力有限。“公司会联合AMC关注项目，有合适的项目将积极争取。”

　　“收并购是房企扩大规模的重要手段，但要量力而行，在收并购项目的选择上应持谨慎态度。”关荣雪向《证券日报》记者表示，通常被收购标的债务等状况明晰、项目的可挖掘或产值能力相对较高、定价合理等更容易被收购，同时，收并购后两方业务和战略模式能否融合，也是收并购方需要衡量的关键因素。

　　“发债计划正常推进”

　　在业绩说明会上，林昭远坦言，过去的五年里，越秀地产一直坚持一个理念，稳中求进。既要发展，也保持有质量的发展。“一直以来我们都是在财务稳健的大前提下，来推进我们的投资铺排。从目前看，我们的决定是正确的。”

　　截至6月30日，越秀地产“三道红线”保持绿档达标，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45倍，财务方面较为健康。

　　越秀地产管理层表示，目前越秀地产资金是充裕的，如果没有六七月份的投地高峰，资金账面比2021年年底还要有所增加。

　　此外，越秀地产于上半年在境内发行合计人民币61.5亿元公司债券，其中，3+2年期票面利率介于2.84%至2.90%，5+2年期票面利率介于3.35%至3.38%。

　　提及接下来的发债计划，林昭远向《证券日报》记者表示，从目前看，越秀地产方面按照到期债务的时间表来铺排发债计划，是正常推进的，还有一些剩余额度。

（文章来源：证券日报网）