8月31日上午，万科举行2022年中期业绩发布会，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜等出席。

　　在行业的艰难时刻，郁亮或许感觉到有对外发声的必要。自他执掌万科以来，此前仅在接任董事会主席的2017年出席过中期业绩发布会。面临挑战，郁亮并不显得悲观。在这次业绩发布会上，他谈到了对市场的看法、谈到了近期热点“保交付”问题，也给出了行业波动下万科的应对。

　　郁亮表示，市场在收缩之后会积蓄自发修复的动能。万科把安全放在第一位，眼下行业最重要的是找到生火取暖的办法，如果不能生火取暖，在冬天里面生存会受影响。

　　重申短期市场筑底判断

　　相信市场自我修复能力

　　从万科上半年经营成绩来看，公司实现营收2069.16亿元，同比增长23.82%；实现归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%，正处于郁亮在年初定下的“企稳回升”计划之中。不过相比于既定的上半年业绩，万科对未来市场的看法显然更吸引外界注意。

　　在万科今年6月28日举办的2021年度股东大会上，当时郁亮曾给出他对房地产市场的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。

　　时隔短短两个月，地产市场发生了许多变化。停贷风波影响购房者的信心，6月份销售端短暂回暖的势头被打断，“保交付”问题的重要性再次得到强化；政策效果尚需时间，大部分城市地产项目去化率整体仍处低位，房地产市场全面回暖仍需等待。

　　在此次业绩发布会上，郁亮重申了其在6月底股东大会上短期市场筑底的判断。两个月内走访了35个城市、看了100多个项目之后，他认为，当前市场成交偏低，不会一直维持在这个水平。

　　“住房的刚需仍然很强，房地产市场仍然是一个10万亿元量级的市场。”郁亮举例说，房子有自然更替的需求，目前市场中的存量住房按自然更新速度，每年要淘汰10亿-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米左右。按照当前新开工的降幅，今年新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，而这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素。

　　郁亮认为，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

　　对于下半年市场，万科总裁祝九胜在业绩发布会上表示，相信公司下半年的销售业绩会比上半年的业绩更好，“主要有四方面原因，一是相信市场会整体回升；其次，公司会调整销售激励政策；第三，目前公司在整合自身销售力量；第四，会加强公司销售能力的提升和培训”。

　　注重安全边际

　　加强产品、服务能力以“增肌”

　　在地产市场下行、出险房企频现的当下，安全性问题无疑也是市场关注的焦点之一。郁亮在会上表示，当前行业最关键的问题是生火取暖，如果不能生火取暖，在冬天里面生存将会受到影响。

　　“万科历来非常重视现金流和财务的稳健，始终把安全放到第一位，这是万科始终坚持的原则。”郁亮表示，万科在规模、债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。去年以来万科采取措施比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平上，债务成本和结构有进一步优化和提升。尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。

　　半年报显示，上半年万科实现经营活动产生的现金流量净额82.88亿元，同比增长22.21%。截至6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本为3.59%。

　　对于交付，郁亮在业绩发布会上透露，上半年万科已经平稳交付了11.5万套住宅，目前为止70%的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋，万科不仅是保证交付，还要保证质量交付。

　　不过在万科看来，安全只是底线要求。对于发展问题，万科寄希望于产品、服务等能力的提升。

　　“今年工作要求是止跌企稳、稳中提升，上半年从结果来看还马马虎虎。”郁亮评价上半年成绩时表示，关键在于状态能否保持，未来取决于背后的能力有没有提升，肌肉有没有长起来，只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。

　　从第二季度成绩看，万科实现归母净利润107.94亿元，同比增长10.65%，已经接近2020年同期水平，呈现恢复态势。在经营服务方面，万科也有一些不错的消息，今年上半年物业平台万物云实现营业收入143.5亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长38.2%。

　　“万科业绩改善和其执行力、针对性的策略和追求有质量的利润有关系。”中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时认为，在开发和运营的双轮驱动下，目前万科的运营业务开始对整个收入起到了比较好的平衡作用，物业板块的表现可圈可点，相信未来有所期待。

　　郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，遇到问题解决问题，遇到短板弥补短板，保持不断跑下去的状态，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

（文章来源：证券日报网）