什么是REITs基金？

先说一个系统的定义：

REITs（Real Estate Investment Trusts）中文译名房地产投资信托基金，也称为不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集投资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的证券工具。

通俗地说，股票型基金买股票，债券型基金买债券，而公募REITs则是买不动产，比如房子、高速公路、产业园区、仓储物流等。

这张图帮大家理解REITs基金：

在我国，公募REITs明确主要投资基础设施建设，所以在很多文件中，又称REITs基金为基础设施证券投资基金

REITs基金的收益特点：

基础设施公募 REITs 具有较高的分红比例，采取强制分红政策。REITs期间分红来源主要依靠可预期的资产运营收益，因此，单位价值波动性相对较小。

基础设施公募REITs 具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。

REITs基金的风险：

REITs的风险主要来自于投资标的，你投资的高速公路就看高速公路上的车多不多，投资的写字楼，就看出租率和租金。跟股票相比，REITs的标的资产是实物，价值更容易辨别，所以风险相对较小。

基础设施公募REITs与普通的公募基金相比有什么不同？

一是投资标的不同

基础设施公募 REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产。

普通的公募基金通常以上市公司股票、债券等作为主要投资标的。

二是收益来源不同

因为REITs和其他公募基金的投资标的不同，所以两者的收益来源也不同。

基础设施公募 REITs收益来源主要由经营收益以及因不动产增值带来的资本利得收益，对于高速公路等基础设施，收益来源更多由不动产经营收益构成。

普通的公募基金除获取股息、利息收益外，投资组合的资本利得收益（也就是低买高卖）显得更重要。

三是产品定位不同

基础设施公募 REITs产品作为“自下而上”搭建的“资产上市平台”，借助发行人、管理人在不动产投资经营领域的专业优势及资源积累，促进基金价值不断提升。普通的公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。

四是交易方式不同

公募REITs可以看做一个上市的存续期较长的封闭式基金，份额是固定的，仅能通过场内交易，红利仅以现金方式发放，不可红利转投资，在存续期内一般是不可申购和赎回的，只能通过场内交易卖出和买入；