最终的政策细则、执行情况、落地效果等都有待进一步观察。

　　连日来，针对房地产企业融资利好政策频发。继央行十六条发布之后，11月14日，银保监会、住建部、人民银行三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

　　在此之前，11月8日，交易商协会宣布“第二支箭”扩容；11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。

　　政策“组合拳”利好之下，上市房地产公司股价连日上涨。11月15日，新京报贝壳财经根据Wind数据统计，房地产板块125家上市房地产企业，共101家股价上涨。

　　不过，相对地产股股价火热的表现，从业人员则普遍比较冷静，学习研究政策的同时仍在观望政策落地后效。

　　市场反应

　　7日内A股房地产企业市值上涨超千亿元

　　在连日利好的刺激下，11月15日，股市地产板块表现良好。新京报贝壳财经根据Wind数据统计，截至当日收盘，新房地产板块125家上市房地产企业，共101家股价上涨。截至收盘，天地源涨停，中天服务、财信发展、三湘印象、粤泰股份、合肥城建、新城控股涨超9%，万业企业涨7.36%、华夏幸福涨6.72%、ST泰禾涨5.31%。

　　内房股也表现良好，至11月15日下午收盘，Wind内房股板块有30只股票，仅新城发展、碧桂园、华润置地三只股票股价收盘下跌。在股价上涨的股票中，物业股涨幅较大，其中融创服务涨37.05%、旭辉永升服务涨26.41%、世茂服务涨24.41%、雅生活服务涨19.97%、碧桂园服务涨18.2%。地产股中，金辉控股报3.75港元，涨10.29%；中国金茂报1.8港元，涨9.09%；富力地产报2.19港元，涨8.96%。

　　新京报贝壳财经根据Wind数据统计，从11月8日中国银行间交易商协会释放了“第二支箭”消息至今，房地产企业股价累计涨幅较大，至15日收盘，港股内房股中，四家企业股价较8日收盘价涨超100%，其中旭辉控股集团股价涨161.82%、碧桂园涨126.95%、龙光集团涨112.12%、时代中国控股涨110.94%。另外，合景泰富集团、德信中国、新城发展等企业股价涨超90%。

　　A股上市房地产企业中，新城控股股价涨52.99%、粤泰股份涨37.96%、金地集团涨29.45%、新华联涨23.53%、阳光城涨23.3%。

　　Wind行业分类下“Wind房地产”范围内共有125家企业，剔除8家B股余117家，据新京报贝壳财经统计，至11月15日收盘，A股上市房地产企业市值为1.59万亿元，一周内市值涨1605.79亿元。

　　利好政策不断

　　旨在帮助企业盘活一部分监管资金

　　11月14日，银保监会、住建部、人民银行三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(以下简称：《通知》)。通知表示，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

　　《通知》共涉及十二条详细规定，其中《通知》重点提及，预售资金监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于资金额度的70%。

　　《通知》也规定了不可出具保函的情况。根据规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展该项业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

　　同时，《通知》要求，房企置换的资金优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

　　“近期政策的出台可能是行业的一个转机”，北京某房地产从业者对新京报贝壳财经表示，《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》的出台是为了帮助企业盘活一部分监管资金，实际上之前在地方已经有类似政策。结合近期出台的相关政策，房地产行业融资环境有望在政策引导下恢复常规秩序。

　　《通知》发布前，紧接着交易商协会“第二支箭”融资扩容，11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称：254号文)具体关注六大方面提出16条要求，在个人及企业两端提供金融政策支持，帮助房地产市场平稳发展。

　　中国银河证券研究院在研报中表示，此次金融政策16条可谓是全国性的强力政策，对行业信心的恢复注入了强心剂，企业生存环境也将迎来较大改善，行业去杠杆的节奏不断调整变化，最终引导房地产市场“软着陆”。

　　观望后效

　　地产行业短期融资环境有望改善整体盘活不可一蹴而就

　　利好政策接连发布形成政策“组合拳”，行业又作何反应？

　　中国银河证券研究院在研报中表示，此次金融政策16条可谓是全国性的强力政策，对行业信心的恢复注入了强心剂，企业生存环境也将迎来较大改善，行业去杠杆的节奏不断调整变化，最终引导房地产市场“软着陆”。

　　在股市火热表现的映衬下，对于利好政策接连发布，地产行业从业人员的情绪却相对克制和冷静。

　　从地方层面，针对房地产企业项目端的纾困早已开始。自今年7月，“保交楼”被中央政治局会议首次提及，各地方政府针对项目端进行了一系列纾困工作。

　　但基于过去的经历，多位从业人员对新京报贝壳财经表示，房地产企业的经营是一个整体，目前的诸多纾困手段针对项目层面，集团虽然自身不创造现金流，但承担着整个企业项目的管理、统筹工作，不可或缺，且在房地产企业整体出现债务逾期后，企业品牌价值受到损毁，其项目完工却难以得到良好的销售，实际上项目也并未被真正“救活”。

　　根据相关文件，254号文重点涉及房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六大方面。其中，在房地产开发贷投放上“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”“做好房地产项目并购金融支持”等关键条款受到行业从业人员的关注。

　　亿翰智库研究总监于小雨对新京报贝壳财经记者表示，“254号文”的出台于行业而言或是纾困政策的进一步深化。此次文件整体上而言属于纲领性文件，指示了政策的基本框架，有一定指示意义，倘若能有效落地执行，进入到新的政策阶段，给持续冷淡的行情注入信心。不过文件虽然涵盖内容丰富，但最终的政策细则、执行情况、落地效果等都有待进一步观察。

　　一位不愿具名的行业从业人员认为，存量债务方面，目前254号文提及的债务展期等政策对房地产企业自救有一定帮助，关于新增融资方面，其目前比较关注政策最终落地的额度、力度和速度，对部分房企来说，速度越快越好，而在额度和力度方面，据其了解，此前示范房企的第一轮融资要求抵押资产要特别优质，但对于行业内许多企业来说，优质资产往往已经过多轮抵押，所以民营房企后续新增融资会如何落实还有待观察。

　　某华东房企投资部工作人员对新京报贝壳财经记者提出了目前担心的问题，根据过去房企融资的惯用方式，很多项目土地已做过抵押，但目前企业的资金情况很难为土地解除抵押，这就导致虽然实体房产可以交付，但项目的大小产证都办不了。在他看来，在项目端的资金安排上，目前应该规划出资金的两个用途，一方面要保证工程总包的资金安排，确保实体楼的交付，另一方面要解决涉及到土地抵押的情况，将产权真正地交到消费者手上。

　　可以确定的是，行业面临的整体融资环境正在有所好转。据了解，至“第二支箭”扩容消息发布至今，11月14日，交易商协会受理美的置业150亿元中期票据储架式注册发行。至11月15日，龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。

（文章来源：新京报）