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2022年新房成交额或降至不足14万亿 行业规模迎历史性转折点

  2022年的楼市,经历了此前几年不曾有过的深度调整。

  购房需求减弱,叠加部分项目停工及疫情反复等因素,今年房地产市场整体呈现较为低迷的状态。在易居企业集团执行总裁张燕看来,2022年可谓楼市政策最为频繁的年份之一,各类纾困政策应出尽出,但对销售促进作用较为有限。

  “市场仍处于筑底过程中,下行态势还未真正得到扭转。从成交量角度来看,2022年很有可能成为一个历史性的转折点。”张燕表示。

  克而瑞预估,2022年全年新建商品房销售面积和金额分别为13.6亿平方米和13.3万亿元,同比分别下降24%及27%。

  张燕指出,全国新建商品房连续5年达到17亿以上平方米成交规模之后,2022年行业规模大概率将回落至14亿平方米以下,行业规模将迎来真正的拐点。

  成交量“跌跌不休”

  2022年刚一开局,楼市交易量便出现了回落。

  据克而瑞数据,2022年1月全国29个重点城市新建商品住宅成交1429万平方米,环比下降37%,同比降46%。

  58安居客房产研究院分院院长张波表示,2021年下半年市场出现一定幅度调整,但12月成交量出现翘尾现象,考虑到当年12月基数较高,2022年1月成交量下降符合市场预期。

  随后的2、3月,交易量仍呈现回落态势。克而瑞数据显示,2月全国29个重点城市新建商品住宅成交1077万平方米,环比下降 32%,同比降36%。3月30城新建商品住宅成交面积1681万平方米,同比下降47%。

  回顾全年市场时,克而瑞研究中心总经理林波告诉记者,今年一季度交易回落,市场并未感到意外。

  “上年12月成交量较高,今年1月很难维持,成交量降下来很正常。按往年经验,2月有春节因素,3月为节后起步期,一季度市场成交量走低,降幅在市场可接受范围内。当时业内普遍预期,接下来交易将逐步活跃起来。”林波表示。

  林波对记者表示,一季度市场表现欠佳,业内认为随着各地不断出台楼市扶持政策,二、三季度市场不会持续下滑。

  然而,此后楼市持续回落,超出了市场预料。

  “现在回顾并对各月成交量进行比较,一季度市场表现还算是不错的。市场低迷态势贯穿了全年,这种局面是业内在年初时完全不曾想到的。”林波感慨道。

  张波告诉记者,从全年情况来看,除6月交易量较高,即使是9、10月这样的旺季,成交情况也不佳。

  “成交量按月有起伏变化,但‘跌跌不休’成为今年楼市一个重要特征。”张波说。

  中指院数据显示,2022年1-11月,全国百城新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米,同比下降36.8%,成交规模为2015年以来同期最低水平。

  新房成交量萎缩,价格也出现了回调。

  对于新房价格表现,中指院常务副院长黄瑜表示,上半年新房价格整体呈横盘态势,下半年房价走势疲弱。“百城新房价格持续下跌,截至11月已连续5个月环比下跌。”

  楼市持续低迷之下,2022年下半年至今,全国房地产开发投资额降至历史低点。

  在同策研究院研究总监宋红卫看来,今年的房地产投资打破了近20年的一个规律,在以往年份,房地产政策松动配合货币政策支持,投资指标往往会在2-3个月内快速反弹,但今年的政策对投资似乎失效了。

  “如从地方政策松动来计算,已经持续9个多月;从顶层发力纾困政策时间来算,也持续了3-4个月。诸多政策加持之下,投资指标没有扭转,仍然在下滑。”宋红卫表示。

  就2022年全年数据,中指院指数事业部分析师孟新增预计,全国新建商品房销售面积同比降幅在22%左右,新开工面积同比降幅或接近40%,房地产开发投资额同比降幅或在8%左右。

  克而瑞预计,2022年全年开发投资额约13.2万亿元,增速同比下降10.8%。

  楼市仍处筑底过程中

  面对楼市低迷,2022年超300省市出台政策近千条,11月以来,多部门出台面向供给端的房地产政策。

  央行、银保监会及证监会等部门,从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资,支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”、预售资金监管新政、支持房企股权融资等陆续出台,帮助优质房企恢复经营“造血”功能。

  南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉告诉记者,今年楼市扶持政策相当密集,但效果有限;11月以来多部门出台不少利好楼市政策,对于提振市场信心起到重要作用,但成交量仍未能企稳。

  对于多部门出手,张辉表示,目前顶层政策集中于供给端,但如何激发需求端活力,成为楼市回暖一个关系因素。

  “2022年楼市下行,与购房者收入预期明显转弱有关,居民置业信心不足,尤其是刚需购房者观望情绪较浓。此外,下半年部分项目停工,也对市场信心形成不小的影响,置业需求进一步延后。市场信心的恢复并非短期可以达成,目前很难预判市场何时转暖。”张辉在接受记者采访时说。

  宋红卫也指出,行业下行最核心的问题在于购房者信心不足。恢复需求端信心将成为政策接下来一个重点,预计明年相关部门会在需求端持续发力。

  房地产市场低位徘徊的态势将持续多久,楼市何时拨云见日?

  对此,张波认为,虽然目前楼市仍未真正企稳,但市场已看到一些较为积极的信号。

  “各地出台保交楼强有力的措施,以及多部门在供给端的政策,均给市场吃下定心丸,成交量虽然仍在下行,但可视为加速筑底的过程。另外,房企年底加大促销力度将吸引一批购房者入市,有助于活跃市场成交量,成交量能够起来,市场将有望企稳。”张波表示。

  宋红卫认为,根据以往周期情况研判,销售下行周期很有可能延续到明年6月左右,新开工投资规模真正恢复,可能会延迟至10月份之后。

  多位业内人士向记者表示,2023年楼市即使回暖也很难回到2021年之前的规模,各梯队城市的表现将进一步分化。

  黄瑜指出,2022年各线代表城市销售面积同比均出现下降,但一线城市韧性较强,降幅最小;三四线代表城市商品住宅同比降幅较大,面临不小去化压力。

  林波对记者表示,今年各线城市成交、库存情况,成为预判明年城市走向一个重要基础。“成交量降幅小、库存压力不大的城市,有望率先回暖。”

(文章来源:财联社)

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