据新华社消息，中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议总结了2022年经济工作，分析当前经济形势，部署2023年经济工作。

　　会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

　　会议还强调，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　房地产政策持续优化

　　据有关研究机构不完全统计，截至2022年11月底，中央及各级地方政府发布地产宽松政策接近700条。分类别来看，中央级别政策约60余条，省级及一二线城市发布约230余条，其他地方政府发布数量接近400条。

　　其中，中央层面至今已发布的60余条地产宽松政策，一季度主要针对保障性租赁住房建设为主，二季度逐步增加对商品房销售和房企资金的放松，从三季度开始，保交楼的政策关注度逐步提升，政策出台方向从保障性租赁住房建设、商品房销售和资金监管的放松，转向至对保交楼和房企融资放松的关注。

　　通过汇总2022年以来中央和地方出台的地产宽松政策，作用于商品房销售端的地产政策出台数量占绝对多数，政策包括降低房贷利率、增加公积金贷款额度、下调首付比例、降低购房门槛、放宽落户条件、增加人才补贴等。

　　今年4月，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，并就房地产行业释放了更明确、更积极的政策信号。会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　今年以来，房地产需求端政策持续调整优化，央行已经三次降息，5年期以上LPR由1月下调了5个基点降至4.6%，5月下调15个基点降至4.45%，8月再度下调15个基点降至4.3%，年内累计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后下降幅度最大的一年。

　　今年5月，央行、银保监会出台了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照该规定，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷利率下限将调整为4.1%，二套房贷利率下限降为4.9%。

　　今年9月，央行、银保监会再次下发了《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，对于2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　近期，中央层面出台的房地产宽松政策重点聚焦于改善支持房企融资。

　　其中，央行和银保监会联合下发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(即“金融16条”)，提出要稳定房地产开发贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定、保持信托等资管产品融资稳定等，从融资端全面支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度。

　　为支持房地产企业股权融资，证监会在股权融资方面调整优化了5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。

　　销售数据释放积极信号

　　近日，国家统计局发布了2022年11月份全国房地产开发投资及70个大中城市商品住宅销售情况。

　　今年前11个月，全国房地产开发投资约12.4万亿元，同比下降9.8%；其中住宅投资约9.4万亿元，下降9.2%。商品房销售面积约12.1亿平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%；商品房销售额约11.9万亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。

　　截至11月末，全国商品房待售面积5.5亿平方米，同比增长10%。其中，住宅待售面积增长18%。

　　今年前11个月，房地产开发企业到位资金约13.6万亿元，同比下降25.7%。其中，国内贷款1.6万亿元，下降26.9%；利用外资66亿元，下降26.6%；自筹资金约4.9万亿元，下降17.5%；定金及预收款约4.5万亿元，下降33.6%；个人按揭贷款约2.2万亿元，下降26.2%。

　　2022年11月，全国各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个，与上月相同。

　　一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。

　　11月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有51个和64个，个数均与上月相同。

　　一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.5%和1.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格同比下降4.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

　　“当前房价指数出现了重要变化，与此前房价指数跌幅可能扩大的判断相比，11月跌幅反而收窄了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“这个信号值得重点关注，说明四季度‘金融16条’及支持房企融资‘三支箭’政策，客观上已对房企预期产生了积极修正作用，销售定价策略开始出现变化。”

　　“居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。11月新增居民中长期贷款底部盘整，少增幅度虽未明显反弹，但也没有继续走弱。”中邮证券一位房地产分析师说，“房企销售额降幅在逐步收窄，居民中长期贷款和房企销售数据形成交叉验证，地产销售或正逐步触底，两者差异或来源于居民购房行为的去杠杆化。”

（文章来源：中国经营网）