2021房产价格走势预测 全国商品房销售预计同比回落
2021年上半年,全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势,商品房销售规模大幅增加,重点城市市场热度不减,中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期,中央调控逻辑进一步向供给端侧重,房地产金融监管持续强化,地方加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强,部分城市调控效果已现。下半年,房地产调控政策环境仍偏紧,高基数下,全国商品房销售规模预计将同比高位回落,但全年仍有望创新高。高规模的市场需求下,企业仍需聚集各项有力资源做大规模,把握“两集中”下的投资机会以及营销节奏。
2021年上半年中国房地产市场形势总结
价格水平:上半年百城新房价格累计上涨1.70%,涨幅较去年同期扩大
百城新建住宅市场整体较为平稳,价格累计涨幅较去年同期有所扩大,但涨幅仍处近年同期较低水平。根据中房指数系统百城价格指数,2021年6月,百城新建住宅均价16063元/平方米,同比上涨3.89%,涨幅较上月收窄0.19个百分点;环比上涨0.36%,涨幅连续48个月在0.6%以内,整体维持在低位区间。累计来看,2021上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期扩大0.43个百分点至1.70%。
分梯队来看,一线城市价格累计上涨1.76%,较去年同期收窄,但涨幅仍居各梯队城市首位;二线城市价格累计上涨1.63%,部分热点城市表现活跃;三四线代表城市上半年累计涨幅同比扩大,超八成城市新房价格累计上涨,市场有所升温。分城市群来看,长三角区域政策效果不断显现,宁波、常州等城市市场有所降温;珠三角房价领涨各城市群,上半年累计上涨3.16%,较去年同期扩大2.70个百分点,广州、东莞、佛山等城市累计涨幅居百城前列;京津冀与山东半岛累计均由跌转涨,部分城市新房市场有所好转。
百城二手住宅价格方面,根据中房指数系统百城价格指数,2021年上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%,涨幅较去年同期扩大0.84个百分点。6月,百城二手住宅均价为15888元/平方米,同比上涨3.84%,涨幅较上月扩大0.2个百分点;环比上涨0.49%,涨幅较上月收窄0.01个百分点,二手住宅市场热度较高,房价整体呈平稳趋升态势。
成交规模:重点城市商品住宅成交面积达近五年最高水平,长三角地区贡献度高
2021年1-5月,全国商品房销售面积为6.6亿平方米,为历史同期最高水平,同比增长36.3%;商品房销售额为7.1万亿元,亦为历史同期最高水平,同比增长52.4%。
上半年重点城市商品住宅成交保持一定活跃度,整体规模达近五年同期最高水平,居历史同期次高位。据中指数据初步统计,2021年上半年,50个代表城市商品住宅月均成交面积约3580万平方米,达近五年最高,在历史同期中仅低于2016年上半年,在去年同期低基数影响下,同比增长40.8%,与2019年同期相比,增幅在两成以上。
(长三角地区代表城市共15个,包括上海、杭州、南京、苏州、无锡、温州、合肥、南通、扬州、芜湖、徐州、绍兴、宿州、镇江、淮安;珠三角地区代表城市共7个,包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山、肇庆。)
分区域来看,长三角地区整体热度较高,市场规模维持高位。据中指数据监测,2021年上半年,长三角地区代表城市延续去年下半年市场趋势,商品住宅成交面积同比增长57%,较2019年上半年增长54%,均明显高于50城整体水平,拉动50城整体成交规模上行;从绝对规模来看,长三角地区代表城市成交规模突出,整体略低于2016年同期最高位。珠三角地区商品住宅成交面积同比增幅低于50城平均水平,上半年广州、深圳等城市市场活跃度较高,商品住宅成交面积分别同比增长89%和55%。
二手住宅方面,2020年1-5月,重点城市二手房住宅成交活跃。据统计,2021年1-5月,30个代表城市二手住宅月均成交面积约1768万平方米,同比增长74%,与2019年同期相比,增幅近四成。今年受“就地过年”政策影响,重点城市楼市淡季效应明显弱化,需求延续春节前热度,短期市场情绪较高,热点城市二手房置业需求积极释放,1-5月30城二手住宅整体成交规模居历史同期相对高位。
需求结构:多数城市套总价均值和中位数继续上涨,90-120平米占比普遍提升,90平米以下占比有所回落
基于套总价、结合成交量,我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中高价位、高价位,具体划分方式为:首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列,成交量占前10%的属于高价位楼盘,10%~40%属于中高价位楼盘,后60%属于中低价位楼盘。
30个代表城市中多数城市套总价延续上涨趋势,成都、宁波、南京、武汉等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出,北京、上海、杭州、厦门等城市楼盘成交套总价均值与中位数均较2020年有所下跌。
一线城市中,上海受中心城区项目占比下滑影响,套总价结构性回调,套总价均值和中位数较2020年分别下跌6.3%和6.4%;北京套总价均值和中位数均有所下跌,跌幅分别为5.2%、7.4%;广州年初市场热度高,房价涨幅明显,楼盘成交套总价均值和中位数均有所上涨,涨幅分别为7.1%和5.8%。
二线城市中,厦门受上半年岛外项目占比上升影响,套总价均值和中位数均出现结构性回落,较2020年分别下降9.8%和6.6%,降幅在30个代表城市中最为显著;而成都、宁波和武汉等地套总价均值与中位数涨幅均超过15%。
三线代表城市中,东部发达城市群内三线城市套总价涨幅较为突出,其中绍兴、东莞、佛山市场热度较高,套总价均值均较2020年上涨10%以上。
市场主流需求仍聚焦90-120平方米产品,多数城市该面积段成交套数占比提升。与2020年相比,30个代表城市中有13个城市90平方米以下成交套数占比有所提升,其中厦门、重庆和上海等城市刚需购房比重上升明显;17个城市90-120平方米住宅成交套数占比有所提升,长三角热点城市杭州、苏州和芜湖等城市刚改需求积极释放;另有14个城市120-144平方米成交套数占比有所提升。
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