8月27日，深圳国际（00152.HK，又称“深国际”）发布2021年度中期业绩：上半年公司实现收入72.87亿港元，同比上升65.54%；股东应占盈利为港币9.61亿元，每股基本盈利为港币0.44元。核心业务收入70.62亿港元，同比增长翻番；其中物流业务收入同比增37%至港币22.24亿元，股东应占盈利同比增长766%至港币12.30亿元。价值创造能力的大幅提升和持续释放，与其由“重”转“轻”的商业模式升级不无关系。

推出首支物流产业基金 试点资产增值率达64%

　　8月27日召开的2021年度中期业绩发布会上，深国际管理层透露，上半年已以旗下南昌综合物流港为试点，实现了物流主业“投建融管”商业模式的落地。

　　根据27日披露的中期财报，今年上半年，深国际成功发行了首期物流产业私募股权基金，并完成旗下南昌综合物流港项目置入基金的相关工作。该项目是深国际投资运营的高标现代物流基础设施之一，区位优越，经营状况良好，已产生持续、稳定的收益及现金流，属于投资回报良好的“强资产”，因而，置入基金后，一举为深国际上半年的业绩贡献了股东应占盈利港币1.75 亿元，资产增值率 64%；同时，深国际还将以资产管理人的身份，继续为基金持有的物流园提供运营、维护、招商等专业服务以获得服务费。

　　据了解，深国际上半年成功发起设立的首支物流仓储私募股权基金名为“深石基金”，由深国际与中信证券旗下基金管理公司金石投资联合发行，首期规模达人民币11亿元，投资者为数家国内专业投资机构，招商银行深圳分行也在设立基金和投资的过程中提供了行业研究、资金出境、创新并购融资等一体化综合金融服务。此外，在上半年完成首单投资后，深石基金还将继续收购深国际位于杭州、合肥等物流节点城市的优质物流仓储项目。

对接公募REITs提上议事日程

　　深国际管理层表示，以南昌综合物流港为试点实施资产证券化，是公司打造“投建融管”闭环发展模式的重要探索。

　　投，即投资拓展，是指深国际将持续在物流仓储领域积极发掘优质物流项目，加大投资拓展力度；建，即工程建设，是要致力于建设高标准、通用性强、成本合理、市场认可度高的物流仓储产品，并注重资产可流通性，提升工程建设管理水平；融，即产融结合，是要通过资产证券化路径，实现资金快速回笼，降低负债率，确保现金流充足，并实现资产增值收益；管，即运营管理，是要以资产管理人的身份，通过维持全国综合物流港项目的运营管理，稳定客户资源，实现整体控制力，拓展园区增值服务。

　　打造“投建融管”闭环发展商业模式，深国际的底气来自于过去多年来在粤港澳大湾区、长三角和环渤海经济带形成的相当规模的优质产业资源。至2021年6月30日，已实现在上海、杭州、天津、西安、成都、重庆、贵州等30个核心物流节点城市的投资布局，涉及规划用地面积近800万平方米，运营面积近300万平方米。“投建融管”商业模式的核心在于通过发行物流产业基金，实现对项目的快速切入、运营以及增值兑现，并以此形成良好的现金流运转，帮助深国际摆脱重资产的束缚，加速新基建领域的扩张布局。