《报告》认为，从此类涨幅数据看，总体上处于偏低位，既和一线城市积极限价有关，也和近期投资投机需求减弱有关。近期出现小反弹，和产品结构因素有关，风险并不大。一线城市对于房价稳定的重视程度较高，如上海积极落实积分购房政策、严打房企筛选客户的行为等，都有助于房价的稳定。当前一线城市已经6个月该指标低于5%，后续双集中供地政策影响下，房价将进一步趋稳。

　　二线城市方面，数据显示，1-4月份，32个二线城市新建商品住宅成交均价为17390元/平方米，同比上涨13.2%。

　　《报告》认为，总体上看，二线城市房价涨幅是比较大的，且有明显的反弹现象。如近期市场上颇受关注的武汉、重庆等，涨幅都相对大，其涨幅分别为21%和12%。二线城市普遍为省会城市，人口导入规模大、房价看涨预期强烈，后续应该在双集中供地的基础上，严审购房资格、严管购房交易秩序，真正防范和杜绝各类炒房现象。

　　三四线城市方面，数据显示，1-4月份，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12750元/平方米，同比上涨8.5%。

　　《报告》认为，当前三四线城市房价涨幅位于(5%-10%)的区间，房价略偏热。从实际情况看，一些非热点三四线城市房价总体是稳定的，炒作较少。但是一些东部沿海的三四线城市，房价也有炒作。尤其是部分房企近期到三四线城市高价拿地，也容易使得一手房项目变相涨价，对房价稳定带来了冲击。后续要对此类重点三四线城市土地市场进行严管，防范地价风险传导到房价上。

　　“若以同比涨幅5%为标准界定房价热度，那么在全国100个城市中，有39个城市房价涨幅超过了5%，属于过热现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年前4月部分重点城市纷纷收紧购房政策，进而使得房价有所降温。尤其是随着信贷政策的收紧和市场交易的降温，部分城市房价虚火现象也在减少。

　　年内调控超215次

　　未来房价涨幅或趋缓

　　中原地产研究中心统计数据显示： 2021年年内房地产调控已经超过215次。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示，相比一季度的房地产调控， 4-5月的房地产调控继续全面升级。其最主要的特点是：住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应，另外针对学区房的政策全面升级。

　　另外，中原地产研究中心统计数据显示，年内全国已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导：这些城市基本都处于全国房价上涨前列，包括广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。

　　中央政治局于4月30日召开会议，重申了“房住不炒”定位，并明确提出“防止以学区房等名义炒作房价”。直接 “点名”学区房，实属罕见。严跃进对中新经纬客户端指出，“在房价稳定工作中，有两类工作后续需要推进。一类是学区房的价格管控。从各地监管情况看，更多是围绕二手房进行的，后续一手房的学区房内容也需要纳入监管体系。”

　　“另一类是捆绑销售，各地限价政策较多，但房企通过捆绑销售来变相涨价的现象也比较多，包括精装修捆绑、停车位捆绑等，对于此类现象都需要严管。只有这样，后续房价趋稳的基础才会更扎实。”严跃进补充说。

　　张大伟指出，提及学区房炒作，核心代表了未来针对这一类房源的调控将加码。整体看，学区房产生的原因很多，但核心还是背后的房地产投资炒作借助稀缺资源的炒作。预计后续调控政策很可能针对这一类房源专门加码。有望降低这部分市场的虚火。

　　国家统计局4月70城房价数据显示，在全国70个大中城市中，房价涨幅仍保持历史高位，当月新房、二手房价格上涨城市数量分别为62城和54城。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中新经纬客户端表示，整体来看，4月份在多城加码调控的影响下，市场热度有所收敛，同时新房市场热度高于二手房。预计接下来随着调控政策逐渐发酵，房价涨幅或将趋缓。

　　来源：易居研究院

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