红星资本局消息，1月7日晚间，龙湖集团(00960.HK)发布公告称，建议分拆龙湖智创生活有限公司(以下简称“龙湖智创生活”)于港交所主板独立上市；与此同时，龙湖智创生活向港交所递交招股书。

　　1月10日和11日，港股物业股连续两天集体走高。其中在1月10日，世茂服务(00873.HK)涨超16%，融创服务(01516.HK)、金科服务(09666.HK)涨超10%，龙头碧桂园服务(06098.HK)涨超8%；而龙湖集团一度涨超6%，截至收盘报40.85港元/股，涨2%，总市值2481.36亿港元。

一直表示暂无上市计划

新年刚过抢先万科云提交招股书

　　公开数据显示，截至2022年1月5日收盘，已有59家物业服务企业登陆资本市场，其中港股55家，A股4家。规模物业服务企业中，除了万科旗下的万物云与龙湖旗下的龙湖智慧生活，其他均已“集结完毕”。

　　万科和龙湖物业板块的上市动作，一直备受资本市场关注。但两家龙头房企此前一再表示，“物业板块暂无上市计划”。

　　“上市是手段，但不是目的，做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟。”这是龙湖集团董事长吴亚军此前对于分拆物业板块上市的态度。直到2021年3月举行的上一财年业绩发布会上，龙湖集团CEO邵明晓的口径依旧如此。

　　不过，2021年11月，万科旗下万物云宣布启动上市计划。2022年伊始，龙湖旗下龙湖智创生活抢先万物云一步，不仅宣布分拆计划，还同步提交招股书，动作之快令市场惊讶。

　　红星资本局注意到，招股书显示，2021年前9个月，龙湖智创生活实现营业收入77.7亿元，同比增长81%；期内净利润11.3亿元，同比增长68.4%。

　　从营收结构来看，物管板块为收入主力。2021年前9个月，龙湖智创生活在住宅及其他非商业物业管理服务营业收入为60.12亿元，商业及物业管理运营服务为17.59亿元。

　　营收及利润的快速增长，得益于龙湖智创生活不断增长的在管面积。截至2021年12月28日，龙湖智创生活物业管理服务总签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。

　　此外，龙湖智创生活亦向61个购物中心项目提供物业管理服务，在管面积约为930万平方米(包括室外公共区域及停车区域)，以及向180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，总在管面积约为1580万平方米。

　　单从在管面积来看，克而瑞最新发布的榜单显示，截至2021年12月31日，碧桂园服务、万物云、保利物业位列前三，龙湖智创生活暂列第九。

　　不过，从合约面积、在管面积、营业收入等方面综合来看，龙湖智创生活的规模均在物业服务企业中均排名靠前。中指研究院以此估计，成功上市之后，龙湖智创生活有望成为港股总市值第二高的物业服务企业。截至1月10日收盘，碧桂园服务以1474.34亿港元的总市值排名第一。

上市前大肆“跑马圈地”

是否已经错过最好时机

　　一系列快速操作背后，龙湖其实早已蓄积能量。2021年，龙湖智慧生活在收并购战场上大刀阔斧地挺进。

　　2月12日，龙湖嘉悦物业服务有限公司(以下简称“龙湖嘉悦物业”)入主美好幸福物业，成为最大股东，持股比例60%；8月底，龙湖嘉悦物业完成了对美好幸福物业100%股权的收购交易。相关资料显示，美好幸福物业管理面积达600余万平方米。

　　3月4日，龙湖智慧服务斥资12.73亿元，以超14倍的收购PE拿下了亿达服务。而为谋取亿达服务在产业园区、公建领域的业务与规模，交易之前，龙湖智慧服务与亿达中国达成协议，对亿达服务进行了部分业务剥离，最终保留了其住宅、商用及产业园区三大主营业务。收购亿达服务，龙湖智慧服务增获了1663.6万平方米的管理面积。

　　8月初，龙湖智慧服务收并购再下一城，中部地区最大的写字楼服务——商楷林商务服务集团有限公司的全部股权划进了龙湖嘉悦服务名下。

　　9月中旬，九龙仓集团的内地物管资产也成为龙湖智慧服务的囊中物，这是龙湖智慧服务少有的一笔纯住宅收并购。根据交易内容，龙湖智慧服务新添管理面积近900万平方米的中高端住宅项目，其中九成位于长三角地区。

　　这些重量级的收并购，不仅帮助龙湖智慧服务完成了规模的增进，也弥补了其本身发展较弱的写字楼、产业园等业态短板。但也有业内人士认为，龙湖“跑马圈地”之后再分拆上市这步棋，似乎落子太晚。

　　2019年和2020年是物业服务企业上市密集期，期间碧桂园服务、融创服务等头部房企的物业板块纷纷成功上市。至2020年上半年，物业服务企业在资本市场获得极高估值。

　　但从2020年下半年开始，物业股出现回落。特别是进入2021年下半年后，受地产行业政策收紧和房企信用事件等影响，物业股突然从高光坠落，年内股价从高位腰斩，甚至回落7成、8成的都比比皆是。

　　从2021年8月至今，港股仅有京城佳业(02210.HK)和德商产投服务(02270.HK)两家物业服务企业上市。同时，港交所披露的信息显示，递交招股书的物业服务企业等待审核时间明显加长。截至12月底，已有润华物业、上房服务、长城物业、众安服务等多家企业招股书失效。

　　毫无疑问，相对于2020年房企分拆物业板块上市如火如荼且赢得高估值，2021年房企依托分拆物业及商管谋得成功阈值已经升维。龙湖分拆物业板块上市是否已经错过了最好的时机？市场上有不同的声音。

分拆上市欲打开想象空间

但涉及诸多司法纠纷和处罚信息

　　值得注意的是，此次龙湖拆分物业服务板块上市，并非集团旗下地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道中的“龙湖智慧服务”，而是一个全新品牌“龙湖智创生活”，涵盖物业管理服务和商业运营管理服务。

　　2018年，龙湖地产正式更名为龙湖集团，集团经营方向逐渐由地产公司向多元化集团靠拢。其中，物业板块由龙湖物业升级为“龙湖智慧服务”。

　　2021年7月，龙湖将集团总部属于地产开发业务的相关职能划出，将地产航道与其他五大航道并列，协同发展。调整后，集团总部更“轻”，更名为集团赋能平台，以更独立的姿态，协调六大航道；地产开发仅占一席，但其收入规模占据绝对地位。2020年，龙湖物业出售收入1799.8亿元，占集团总收入的92.6%。

　　在开发与经营并重的模式下，地产航道虽仍是龙湖集团目前的主心骨，但也更多承担着向其他航道运输养分的作用。而这一过程，在总部扁平化管理模式下，也有利于其他运营航道业务的收入占比提升。

　　尤其在当下，受益于“一个龙湖”生态体系，龙湖智创生活的触角就会更广，可以遍及住宅小区、购物中心、产业、公共及其他物业类型，涉及消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公、企业服务、不动产资产管理等多方面。同时，作为“一个龙湖”生态体系的成员，龙湖智创生活还可以与龙湖的其余主航道业务，如地产开发、商业投资、租赁住房、房屋租售等相互协同。

　　地产分析师严跃进在接受北京商报采访时表示，如果龙湖智创生活此次能顺利通过IPO，实现与资本市场的接轨，将更加有助于龙湖集团在物管领域谋求更大的发展。不过，他同时指出，在扩规模、抢占市场之外，如何做好服务以及市值管理，仍是龙湖接下来需要重点关注的内容。

　　天眼查显示，截至1月11日，仅龙湖物业服务集团有限公司(以下简称“龙湖物业服务集团”)就涉及超过600条开庭公告，其中超过220条龙湖物业服务集团将作为被告出庭；而案由包括物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、业主知情权纠纷、房屋租赁合同纠纷等，其中以物业服务合同纠纷最多，超过550条。

　　此外，龙湖物业服务集团在各地的分公司，也涉及诸多司法纠纷和处罚信息。

　　例如，2021年3月，龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司因对执行普通住宅收费标准的小区业主擅自提高了收费标准，违法所得共计1325.9元，青岛市西海岸新区市场监督管理局依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》，责令立即改正违法行为，并处罚款人民币2651.8元(违法所得2倍)；2021年11月，龙湖物业服务集团有限公司管理的汇祥林里3000一期因未按规定参加消防安全培训以及消防设施未保持完好有效，分别被依法处以2000元和5000元罚款。

　　作为一家物业服务企业，龙湖智创生活依然需要脚踏实地，扎扎实实从服务做起，赢得业主、商家以及租户的信赖。

（文章来源：红星资本局）