报告导读

　　2022 年1 月17 日，统计局公布2021 年12 月房地行业数据。

　　投资要点

　　2021 年房地产开发投资累计增速持续回落：2021 年全年房地产开发投资完成额同比2020 年+4.4%，较1-11 月增速下降1.6pct，同比2019 年+11.7%。我们认为2021 年投资累计增速年内持续收窄的原因有以下几点：1)受疫情影响2020 年开发投资完成额前低后高，2021H2 受高基数影响增速下行；2)2021Q3 以来受制于行业流动性收紧，房企拿地资金受限导致土地投资下行；3)新开工面积和竣工面积剪刀差造成施工面积增速年内持续下行(新开工面积-11.4%、竣工面积+11.2%)。

　　土地购置面积全年负增长，12 月环比增速反弹：2021 年开始实行22 城集中供地以来土地购置面积增速逐级下行，全年累计增速同比-15.5%，降幅较2021 年1-11 月扩大4.3pct。我们认为，2021 年土地购置面积下滑较多的主要原因为：1)房企融资受限+H2 个人按揭贷款压降导致需求走弱，房企拿地资金有限；2)2021 年首次实行两集中土拍，参拍门槛和竞拍要求等方面政策随市场调整，导致城市之间供应过于集中。针对以上两点，我们认为政策已在房企资金面上进行纠偏，第一点问题逐步缓解；2022 年集中供地土拍进入第二年，政策稳定性会增强，土拍条件会较2021 年有所好转，土地投资有望回暖，但节奏还需看房企资金面修复情况。

　　商品房销售面积和金额保持正增长：2021 年商品房销售面积17.9 亿平、销售金额18.2 万亿元，分别同比+1.9%和+4.8%，较1-11 月累计同比增速分别下滑2.9pct 和3.7pct，较2020 年增速分别下滑0.7pct 和3.9pct。

　　12 月单月商品房销售面积和金额分别为2.1 万亿平和2 万亿元，环比增速分别为+41.2%和+39.9%。12 月通常为年内推盘和销售高峰，2019 年12 月环比11 月+44.71%，2020 年为+43.96%。销售均价方面，12 月单月销售均价9512 元每平，同比2020 年-3%，同比2019 年+4%。

　　12 月行业到位资金仍偏紧，资金倾斜优质房企：2021 年全年房地产开发企业到位资金20.1 万亿元，同比+4.2%，较1-11 月回落3pct，较2020年全年回落3.9pct。其中，国内贷款和个人按揭贷款12 月单月同比增速分别为-31.6%和+3.2%，同比增速进一步下探。从12 月数据来看，我们认为房地产行业到位资金仍然趋紧，“宽信用”系列政策落实需要时间，其中财务稳健的优质房企获得资金倾斜的概率更大。我们认为，资金面好转的分化带动行业竞争格局的演化，高信用房企持续受益。

　　投资建议：继续看好高信用企业在本轮行业竞争格局演化过程中胜出，建议关注A 股 - 万科A、保利发展、招蛇蛇口、金地集团、招商积余等；H股 - 华润置地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团等。

　　风险提示：政策纠偏推进速度不及预期、需求端修复不及预期。

（文章来源：浙商证券）