为有效缓解房企流动性风险，“收并购”正成为2022年开年以来的楼市热词之一。

　　近日，相关媒体报道称，有大型优质房企已接到银行和金融机构的通知：“针对出险企业项目的承债式收购，并购贷款不再计入房企融资‘三道红线’相关指标。”与此同时，央行要求9家房地产国企及央企通过收并购项目资产的方式，为有中高风险的11家房企提供流动性支持。

　　根据上述消息，9家央企、国企包括保利、华侨城、招商蛇口、华润、中粮、五矿地产、中建、金茂和中国绿发，另外11家房企则分别为绿地控股、融创中国、世茂集团、中梁地产、荣盛发展、中国奥园、阳光城、融信集团、佳兆业、富力地产和中南建设。

　　连日来，《中国经营报》记者联系采访了名单中的多家房企，得到的回应均为没有接到上述安排。多家央企也曾公开回应称：“没有收到这个消息。”

　　尽管房企纷纷否认接受流动性支持的消息，但政策风向已朝此方向倾斜。1个月前，央行和银保监会就曾联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(以下简称“《通知》”)，鼓励银行稳妥有序地开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险或遇困的大型房地产企业的优质项目。

　　政策落地效果立竿见影。1月21日，浦发银行簿记发行房地产项目并购主题债券(22浦发银行02)，募集资金用于房地产项目并购贷款投放。该笔债券也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

　　资金驰援出险企业

　　楼市销售疲软，项目回款不及时，加之债务即将到期，部分房企正面临资金面紧张的关键时刻。

　　仲量联行华东区投资与资本市场部总监孙翎告诉记者，一些面临现金流压力的开发商正在加速出售位于上海市的资产，而买家则积极行动以抓住收购契机。

　　收并购离不开资金的支持。中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统(简称“孔雀开屏系统”)显示，招商蛇口发行的2022年度第一期中期票据(并购)已完成注册，注册金额为30亿元，本期发行25.8亿元。

　　根据该并购票据的募资书，招商蛇口拟将不超过15亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力(包括但不限于置换发行人前期投入资金及后续资产投资与收购等方式)，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目；15亿元用于偿还公司的银行贷款。

　　这也是2022年房地产行业首笔成功发行的并购类票据，被业内称为房企并购票据的“破冰”之举。

　　与房地产关联性强的银行业，同样也开始借力这一新的政策工具。据浦发银行此前发布的公告，浦发银行于1月21日簿记发行房地产项目并购主题债券(22浦发银行02)，债券规模为50亿元，期限为3年，募集资金用于房地产项目并购贷款投放。

　　浦发银行方面表示，将稳妥有序推进募集资金投放，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，助力房地产行业良性循环和健康发展。

　　对此，中指研究院企业事业部研究副总监陈星分析称，浦发银行的并购债是金融机构发行的首笔房地产项目并购主题债券，是对央行和银保监会发布政策的积极响应，为金融机构参与房企出险资产处置提供了新思路和新方式。

　　监管层鼓励优质房企收并购出险房企项目，意味着房企并购融资将不受“三道红线”和“借新还旧”约束政策的限制。据《证券日报》报道，房地产并购贷款将不再计入“三道红线”，有部分央企、国企正在多方接触核心城市的优质项目，虽鲜有公布确定性的交易，但市场上有很多项目都在谈收购事宜。

　　陈星认为，由此推测，金融机构的并购债也不会计入银行房地产贷款“两道红线”(房地产贷款占比和个人住房贷款占比)的限制，这将有利于并购融资的发放，加速房企的风险化解速度。

　　央行、银保监会此前发布的《通知》指出，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清，推动银行积极稳妥推进并购贷款业务，同时对于出现风险和困难的大型房企不盲目抽贷、断贷。

　　“企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”上述《通知》发布后，央行金融市场司司长邹澜公开表示，我国房地产行业的市场化程度是比较高的，从近几年的数据看，现有的10万余家房企中每年都会有将近500家企业进入司法破产重整，这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。

　　不过，也有机构对资金驰援出险企业的效果持保守态度。“整体而言，2022年行业收并购机会比较多，并购规模可能呈增长趋势，但金融政策对房企收并购意愿的推动可能并不明显。”克而瑞研究中心表示，原先市场化收购的主力是民企，但目前金融机构对民企风险偏好较低，叠加预售资金加严，民企普遍流动资金紧张。当前收购主力逐渐转变为国企，国企虽具备资金优势，收购意愿大但决策效率偏低，对并购推进慢，难以适应市场化并购时效性要求。

　　收并购意愿有待提升

　　事实上，早在此前的1月10日，市场就有消息称，央行制定了针对11家房企美元债敞口风险的应对方案，并要求9家央企、国企通过收并购项目资产的方式为11家有中高风险的企业提供流动性支持。

　　但上述说法随即遭到多家房企否认。“此类说法本身就不准确，言外之意是名单里的11家企业存在运营风险问题，急需转让项目才能自救。”出现在上述11家房企名单中的某房企负责人向记者表示，首先不谈是否真需要央企、国企通过“一对一”方式提供流动性支持，自己公司与另外10家房企的经营状态完全不同，即便个别央企或地方政府有类似动作，上述名单里的信息也不准确。

　　出现在名单中的另一家房企负责人也告诉记者，经公司内部沟通确认，从上到下都没有收到上述通知，但不排除确实会有央企参与支持。

　　“受‘三道红线’融资新规影响，公司的日子虽然没有之前好过，但也不至于到了要接受‘救济’的程度。”该负责人表示，公司平时也和央企在开展正常的股权合作，但并不是因为遇到了流动性危机。

　　据中指研究院统计，当前，违约及违约风险较高的企业在2018年后开盘、且权益比例超过50%的项目共1571个，规划建筑面积约7.5亿平方米。企业违约事件发生后，有相当比例的项目已经停工。

　　陈星也表达了自己的担心：“就当前情势来看，房企收并购的交易意愿不强烈是市场面临的较大问题。从受让企业角度来看，市场仍处于下行周期，未来预期不明朗，握紧手中现金、保障充足的流动性更为重要。因此，有能力的房企主要持观望态度，实际开展收并购的意愿不太强烈。”

　　“从出险企业角度来看，出售项目也较为谨慎。如果急于出售，资产可能被压价，回笼资金不及预期，不利于债务偿还，并且还会影响手中存货的估值。”陈星直言，根据政策指导，优先出售的是优质资产，剩余资产则质量不高，不利于维持后期经营，这样虽然缓解了当期财务风险，长期来看又增加了新的经营风险。再者，2022年新一轮土拍即将开始，通过招拍挂获得土地与收并购项目相比，无论从财务还是经营角度都更容易操作，从投资角度而言，房企也更倾向于直接拿地。

　　华泰证券研报则认为，政策鼓励房企项目承债式收并购，潜在标的将主要是一线与强二线城市资质较优、原先就有国企参与合联营、股权结构清晰的民营企业项目。但政策落实的难点在于，出险企业尽调难度较大，信息披露尺度难把握。作为被收购方，出险企业若利用并购债券缓解流动性压力，可能因风险暴露加速股债估值波动、项目去化难加剧。

　　“销售受阻是房企当前面临的最大痛点，只有金融体系放松还不足以从根本上改变预期、解决目前地产行业痛点。并购融资大范围落地，还需要多个监管部门具体政策的支持与配合。”上述研报进一步指出。

　　全国房地产商会联盟副主席、中国房地产数据研究院执行院长陈晟则在公开场合呼吁，当前监管部门在推动中高风险房企“排雷”，逐步走出困境，出险房企应该尽快放下架子，积极拥抱支持措施，切实控制债务风险。

（文章来源：中国经营网）