2月11日，郁亮在万科2022年会上的总结发言表示，房地产进入“黑铁时代”，并称2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。

　　郁亮对房地产行业外部环境的判断有两点：第一是行业进入缩表出清阶段，需要去金融化。去金融化是一个必然的趋势，也是痛苦的过程，对于万科来说，缩表出清就是一场生死之战，必须要快速、坚决出清。第二是行业进入新发展模式，即一个中心、三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题；三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和—地—房的匹配。房住不炒、租购并举在一定程度上会分流买房子的需求；而核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但是，他强调“大家要适应房地产行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。”

　　同时，郁亮还表示，房地产行业还有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。面对重大变化，万科需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。

　　为应对外部新形势与行业发展新变化，郁亮对万科的组织、人事、机制、文化等工作都提出了新要求。

　　首先，在组织管理方面，他强调面对激烈竞争，类似投拓、产品团队都要一盘棋建设，减少资源和精力的分散，组织也要随着业务的此消彼长进行适配调整。面对行业“黑铁时代”，薪酬体系也要建立新的锚定点，收入、福利、补贴等等都要跟“黑铁时代”相适应。面对已经是10%左右微利的行业，要求进行流程再造，过去的大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式需要调整。

　　其次，在人员管理和机制管理方面，郁亮强调，“万科做了这么长时间的房地产，我们在1—5级的项目上并不是没有人，而是缺乏做好的态度和负责的精神”。同时他还指出，行业发展到今天，万科已经无法用超过别人的金钱激励去找到合适的人，“只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作，万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会。”

　　最后，郁亮特别强调2022年万科的公司文化是“节衣缩食、战时氛围”。这意味着一切工作都围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开；要强绩效；管理人员要全部下沉；公司更要纪律严明；特别是要省吃俭用、减少浪费、营造节表缩食的“战时氛围”，他甚至说到“助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班。”

（文章来源：南方Plus）