1 月百城土地成交建面单月同比-22%，成交均价-51%，主流房企拿地意愿下降2022 年1 月，百城土地成交建面为9,485 万平方米，单月同比-21.6%(对比21年12 月-24.0%)；成交总价为1,125 亿元，单月同比-61.8%；成交均价为1,186元/平方米，单月同比-51.3%(对比21 年12 月+10.9%)。2022 年1 月，百城成交土地宗数为1,711 宗，未成交土地宗数为1,413 宗；未成交土地占成交土地宗数的单月比例为83%(21 年12 月为130%)。

　　根据克而瑞统计数据，2022 年1 月，50 家房企新增土地价值(拿地金额)总计为691 亿元，单月同比下降67.8%；50 家房企新增土地建面总计为1655 万平方米，单月同比下降50.4%。

　　按城市能级来看，1 月一线住宅类土地无成交，三四线土地市场亦趋冷1)按城市能级划分，2022 年1 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为342 万平方米、2,588 万平方米、6,554 万平方米，单月同比分别-71.1%、-35.8%、-4.8%。成交总价分别为85 亿元、368 亿元、671 亿元，单月同比分别-85.7%、-71.3%、-37.1%。成交均价分别为2,496 元/平方米、1,424 元/平方米、1,023 元/平方米，单月同比分别-50.3%、-55.3%、-33.9%。

　　2)按城市能级划分，2022 年1 月百城土地中一线、二线、三四线的住宅类成交建面分别为0 万平方米、462 万平方米、1,861 万平方米，单月同比分别-100.0%、-72.8%、-24.0%(21 年12 月-10.1%、-31.7%、-32.3%)，受集中供地节奏调整和节前市场观望情绪影响，1 月一线城市无住宅类用地成交，三四线土地市场亦趋冷。成交总价分别为0 亿元、268 亿元、470 亿元，单月同比分别-100.0%、-73.4%、-42.9%。成交均价分别为0 元/平方米、5,797 元/平方米、2,525 元/平方米，单月同比分别-100.0%、-2.2%、-24.9%。一线、二线、三四线成交溢价率分别为0.0%、5.1%、3.1%(21 年12 月1.8%、2.8%、2.6%)投资建议：2021 年9 月24 日央行定调“两维护”，10 月15 日释疑“α风险”

　　暴露和“β系数”健康稳定；12 月20 日央行明确支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，恒大等房企的“α风险”修复进入执行阶段。2021 年四季度以来，房地产行业流动性持续修复，开发贷和按揭贷持续回暖；央行全面降准0.5 个百分点，释放长期资金1.2 万亿元，对“杠杆稳健型”民企地产更为利好；中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，中央经济工作会议重申“房住不炒”再提“因城施策”；全国性商品房预售资金监管意见已出台，结构性纠偏促进稳增长；我们认为部分区域的购房限制措施将逐步退出，加快农业转移人口市民化，支持居民合理购房需求。

　　2022 年开年，房地产板块迎来“开门红”，优质龙头房企表现出色；截至2 月11 日收盘，万科A 上涨10.77%，万科企业上涨19.98%，中国海外发展上涨34.62%，中国金茂上涨32.22%；我们认为随着2022 年一季度降息的如约而至，居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持，资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升。重点推荐万科A/万科企业、保利发展、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、龙湖集团、越秀地产。

　　风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。

（文章来源：光大证券）