备受关注的闽系房企正荣地产(06158.HK)，迎来利好信号。

　　才刚刚承诺要在上半年完成30亿至40亿元规模的资产盘活处置，次日，正荣地产便顺利完成了一项目成交，获得资金11.28亿元。

　　2月11日午后，由于一则无法按时偿债的传闻，正荣地产遭遇了股价闪崩，市值蒸发余百亿。随后，传闻被坐实，多重困难浮出水面，正荣地产不得已寻求债券展期，希望争取一年的缓冲时间。

　　市场信心脆弱，正荣地产已经开启了一些列自救行动。目前来看，除天津项目股权完成出售获得资金外，正荣地产还有其他积极信号，如春节假期以后实现了超过70个项目的按时复工，以及多个项目正常销售和按时交付等。

　　下周，西安城北大明宫板块的正荣天寓项目也即将进行交付。

　　“始料未及”

　　“这次困难来得很突然，无法提前准备应对，使我们措手不及。”

　　对于正荣地产来说，2月11日是不忍回首的一天。仅在一天之内，这家千亿房企就经历了股价大幅下跌、市值蒸发106亿港元。

　　如正荣地产董事长黄仙枝所言，这场危机来得突然且毫无准备。因为在一个多月以前，正荣地产还坚信自己能在短期内赎回那笔2019年6月发行的2亿美金规模的永续债，并且对外发了相关公告。

　　然而，在整个地产行业仍处于较为低迷的时期，市场这根敏感的神经早已不太能经得起任何负面传闻。因有传闻称正荣地产资金紧张，将不再按此前计划赎回上述永续债，一时间，股价应声而跌，最大跌幅逾80%，总市值也从160亿港元跌至29.7亿港元。

　　传闻并非虚构。

　　前两个月融资贷款的普遍落空致使融资净流出加剧，叠加今年1月份销售较同期下降了约30%且现金流流出达到81亿元，期间还还款55亿元，眼前的正荣地产的确无法兑现承诺。因此才有了2月18日的公告，公司可用于清偿债务的内部资金有限，或不足以解决2022年3月即将到期的债务。

　　公告前两日，正荣地产实控人欧宗荣的两次减持加剧了市场恐慌。根据港交所股权披露显示，欧宗荣在2月16日和17日合计卖出6300万股公司股份，涉及金额为5709.47万港元，持股比例由2021年11月8日的54.71%下降至53.27%。减持消息一出，正荣地产股价再度下跌14%。

　　不过，对于这两次减持，事实上并不是市场猜测的欧宗荣选择了“躺平”。2月24日，接近正荣地产的相关人士向界面新闻表示，减持是不得已而为之，眼下更要紧的是盘活资金。“如果真是为了卖股份，为何不在2月11日那天卖，当天收盘价是在1元。”

　　查询发现，欧宗荣在2月16日和17日分别以平均每股0.92港元和每股0.8871港元的价格卖出了6300万股正荣地产股份。

　　雪上加霜的是，多家机构顺势对正荣地产投下了不信任的一票。

　　2月14日，穆迪将正荣地产的公司家族评级(CFR)由“B1”下调至“B3”，同时将公司高级无抵押评级由“B2”下调至“Caa1”，评级展望由“稳定”调整为“负面”。

　　2月21日，惠誉将正荣地产的长期发行人违约评级从“B”下调至“C”，将公司的高级无抵押评级也从“B”下调至“C”，回收率评级为“RR4”。

　　如今，正荣地产除了要及时挽回市场信心，还需寻求途径应对过重的债务压力。目前，正荣地产共有境外债券13笔、共计34亿美元，境外永续债1笔、2亿美元，以及16亿人民币的点心债。

　　积极自救

　　风雨交加下，正荣地产没有选择“躺平”，而是积极展开自救行动。

　　与多数房企一样，此次正荣地产亦是选择用债务展期的“空间”换取楼市销售复苏、预售监管宽松政策落地的“时间”。

　　2月21日晚，正荣地产发布公告，拟对5笔2022年内到期的海外票据展期一年，并向持有人进行同意征求，展期的债券未兑付本金合计约为66亿元人民币。

　　很快，正荣地产开始第二步自救行动，在2月23日紧急召开投资人电话会议，恳切争取一年的恢复流动性，并对突如其来的债务难题作了详细解释。

　　受各地预售资金监管政策收紧影响，公司资金受限比例达账面资金95%，真正可动用资金仅有5%。同时，融资贷款落空、销售下降和春节期间的大体量支出，也加重了公司偿还债务的难度。

　　此外，正荣地产也给出了增加现金回笼、满足债券未来兑付的方案。如在途资金的回笼以及受限资金的释放以补充流动性。加快销售和资金回笼、持有物业出售等。目前，公司有近100亿元自持物业，按照公允价值计算净值大概40亿-50亿元。

　　正荣地产执行董事刘伟亮提到，目前公司已梳理出一批合作项目和投资性物业，正与现有合作方以及国企、央企进行洽谈股权转让事宜，预计今年上半年可完成30亿-40亿元规模的资产盘活处置。

　　一日之后，正荣迎来了一笔项目成交。

　　2月24日，工商资料显示，正荣地产将其持有的荣福(天津)置业发展有限公司股权转让至合作方美的置业(03900.HK)，项目成交价格11.28亿元，

　　荣福天津置业为项目公司，目前正开发“和筑梅江”项目。资料显示，该项目位于天津市西青区大寺镇兴华九支北路以西、汇门道以南。接盘后，集中于珠三角和长三角区域的美的置业在天津地区业务将得以扩大，而获得资金后的正荣地产也将更有望缓解债务危机。

　　在特别时期，对于项目的保交付，正荣地产也在应对。

　　在西安，城北大明宫板块的正荣天寓项目已具备交付条件，预计于3月2日-3月4日进行交付，共计交付429户。该项目位于西安市北二环东段，周边有大明宫万达、百寰国际、大华1935和四海唐人街四大商圈环绕。

　　一般而言，市场信心的重建，多依赖于房企的内外现金流出现实质性改善迹象和房企的积极自救。此外，还需政策暖风真正传导到融资端、销售端，方能有效改善公司的现金流状况。

　　目前，要约交换方案是否会通过还存在不确定性，但正荣地产正在极力自救中。

　　暗中有光

　　种种迹象似乎显明，正荣地产已进入危机时刻，但仔细看，也能瞥见些许光亮。

　　比如多年来累计下的销售能力。

　　在2016年至2018年，正荣实现了从393.9亿元到突破千亿元销售额的增长转变。单就2021年来说，正荣地产在完成销售目标方面，其实也是好于不少同行。去年全年，正荣地产累计实现合约销售金额为1456.43亿元，同比增长2.64%，完成了全年目标1500亿元的97.1%。

　　进入今年2月份，正荣地产也迎来多个热销项目。例如，福州的棠悦江南和棠悦滨江项目，成交稳居闽侯区销售排行榜前列。另一项目正荣悦璟台，得益于新春不打烊等系列活动，春节期间实现到访292组。

　　同样在福州，滨江正荣府项目，在春节期间实现来访超300组，7天内成交额破5000万元，成为区域市场第一。

　　在南京，仅2月19日至2月20日两天，润栖府现场也出现新客数量攀升、成交不断的红盘现象。而刚于2月19日入市的平潭正荣府·悦玺项目，在两天内实现新客户来访262组，成交量突破50套。

　　除此之外，正荣地产正加速复工。

　　正荣地产南京区域、福州区域、苏沪区域、武汉区域、西安区域、广州区域、天津公司、成都公司等项目，在春节结束后便组织召开了返岗复产会议。

　　据正荣地产统计，截至目前，包括宜春正荣悦玲珑、宿迁钟吾正荣府、翔安正荣府、正荣·悦璟台、桂湖正荣府、都江堰悦珑府、成都润锦府、天津紫阙、西安紫阙峯著、郑州正荣府及郑州澜庭南苑等超70个项目，均已进入到返岗复产的工作状态中。

　　积极复工背后，不可否认正荣地产在管控体系和工程前置性方面亦有可圈可点之处。

　　以广州为例，项目现场需按照“材料封样-材料跟踪-样板引路”的三级材料品质管控之路，全周期执行98个标准化要求，通过进场交底、策划编制、体系培训、现场执行、反馈修正、结果考核等把控现场质量，预控现场风险，以保障最终的交付品质。

　　热盘频现以及积极复工，或能为正荣地产增添更多的自救底气，而近期房地产政策在销售端出现的一些积极信号，则是正荣地产选择努力自救的动力。

　　近日，广州、佛山等地银行相继下调房贷利率，其中广州下降了20BP.菏泽、重庆、赣州等地的部分银行还下调首套房房贷首付比例，从30%降低至20%。

　　气温正逐渐转暖，楼市交易开始复苏，正荣地产也渴望等来春天。

（文章来源：界面新闻）