事件：

　　3 月5 日，全国两会政府工作报告提出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　简评

　　房地产行业将在今年继续发挥经济稳定器作用，政策呵护力度更值得期待。政府工作报告将2022 年GDP 增速目标定在5.5%左右，是市场预期上限，显示出政府今年对于实现稳增长的决心。除加大基建力度扩内需之外，房地产投资也有望成为重要发力点。当下房地产行业仍存在市场低迷、销售下行这一堵点，尚无法形成良性循环。因此在稳增长总体要求下，因城施策空间有望继续打开，以稳定市场预期，从而促进房地产业对经济的贡献。

　　核心需求侧政策放松被逐步触及，监管对行业风险调控表态更为积极。近期二线城市房地产政策放松开始触及限贷、限售，具备重要信号意义，后续其他地方有望跟进。3 月1 日，郑州发文称“认贷不认房”并推行货币化安置，对需求端有明显的提振作用；3 月4 日，青岛即墨区新房销售限制由拿证满5 年改为网签后满5 年，二手房满两年即可交易。此外，3 月2 日，银保监会主席郭树清表示房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，不希望房地产市场调整太剧烈。我们认为，监管高层的最新定调表明房地产风险处置已取得阶段性成果，房地产行业整装待发，有望在新局面下继续向前实现健康发展。

　　重申2022Q1 是地产和物管板块最佳配置窗口的观点。行情表现上将出现明显的公司Alpha 重于行业Beta 的情况，部分优质公司将脱颖而出。其中地产开发板块中央国企和高信用民营房企的表现将比较突出，当前市况及其竞争优势将帮助他们中期获得市占率明显提升的机会。开发商推荐A 股：保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、新城控股、建发股份、广宇发展、万业企业；港股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、旭辉控股集团。物业管理推荐A 股：招商积余、新大正；港股：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、华润万象生活。代建标的推荐绿城管理控股。

　　风险提示：市场销售恢复力度不及预期；政策放松力度不及预期。

（文章来源：中信建投证券）