进入“房住不炒”时代，贝壳选择返港上市：不涉及新股融资，最大程度保护股东利益

　　来源：市值风云

　　不断向居住行业其他垂直领域探索新的商业模式。

　　5月11日，中国居住产业数字化服务平台贝壳-W（02423.HK、BEKE.N，“公司”）在香港交易所主板挂牌上市，公司旗下拥有国内领先知名房产经纪品牌链家，并专注于二手房和新房交易、房屋租赁和家装家居等业务。

　　按总交易额计，贝壳长期以来都是中国最大的房产交易和服务平台。

　　而在“房住不炒”成为主基调，国内房产市场将进入平稳、健康发展的全新时代背景下，公司有哪些值得投资者关注的地方？

　　来听风云君解析。

　　为何返港上市？

　　贝壳成为首家“双重主要上市+介绍上市”返港上市的中概股。大家或许好奇：公司此前已于纽交所上市，再次上市目的为何？

　　2022年4月，贝壳被美国证券交易委员会（SEC）列入基于《外国公司问责法案》（HFCAA）的认定名单。

　　根据HFCAA规定，名单内的上市企业如果连续3年被SEC认定使用未能被美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）审查审计底稿的审计机构出具年度审计报告，其股票将被从美国证券交易所或场外交易市场摘牌。

　　贝壳表示，公司一直在积极寻求可能的解决方案，以最大程度地保护股东的利益。

　　对于中概股企业来说，回归港股不失为一种解决方法。

　　贝壳采用双重主要上市机制，意味着美股市场和港股市场均为主要上市地。万一在美股退市，也不影响其在港股市场的交易，更有效地保护了股东利益。

　　此外，两地上市能够为投资者提供更多的交易地点选择和更灵活的交易时间，也有助于引入更多境内外投资者，从而提高股票流动性。

　　值得一提的是，公司采用“介绍上市”，意味着在本次上市过程中不涉及新股融资，“圈钱”也就无从谈起。当然，敢这么来的上市公司基本都有一个特点：现金流足够硬气，“不差钱儿”。

　　截至2021年末，公司账面上的现金及现金等价物、受限制现金、短期投资合计高达561亿元，现金流相当充裕。

　　（来源：贝壳SEC年报）

　　一体两翼战略，新的增长极已形成

　　当前，国内房产市场正在经历深刻变化，回归居住本质是住房市场目标。

　　北京大学国家发展研究院教授徐远表示：“未来的房地产市场，将更加看重居住品质，包括装修、家居、物业、社区安全和便利、诚信的租赁和买卖中介服务等等，都是等待深耕的蓝海。提供质量稳定的服务，建立口碑，是未来竞争的关键。相关企业，要放弃之前的快钱思维、开发商思维、建筑商思维，努力向服务商转变。

　　毫无疑问，无论是政策意志、还是消费者需求，都将倒逼行业做出实质性改变。当国内房产市场进入下一个阶段，将产生哪些新的发展机遇，贝壳是否抓住了呢？

　　事实上，房产市场包括房产开发（包括新房交易）市场，以及房产后服务市场两大块。

　　贝壳目前专注的是房产后服务市场，后者具体又包括二手房交易、房屋租赁、家装家居、居住生活服务（保洁、搬家、物业等）。

　　2021年11月，公司宣布内部架构调整，完成“一体两翼”战略升级。

　　其中，公司成立贝壳房产经纪事业群，作为“一体”聚焦房产交易赛道，同时设立“贝壳整装大家居事业群”和“贝壳惠居事业群”，作为“两翼”。

　　“一体”方面，在二手房和新房交易领域，自2001年成立链家以来，凭借过去20年沉淀的运营经验和丰富资源，公司奠定了稳固的龙头地位。

　　根据灼识咨询报告，截至2021年末，贝壳平台上有约430万套二手房交易的真房源，在中国排名第一。2021年，贝壳完成了超过450万单房产交易，总交易额达到3.85万亿元。

　　“两翼”所包含的家居业务和租赁业务，则给了公司利用链家运营累积不断扩展服务品类的机会，有助于实现协同效应。

　　北京住宅房地产业商会会长、社科院经济学博士黎乃超认为，对普通民众而言，“房住不炒”意味着未来居住成本将大幅降低，可以有更多投入用于家装、家居、等购房后市场。

　　同时，中国家庭对品质生活的需求及消费结构升级，将衍生出更多对家装家居的需求，提升家装服务的平均支出。

　　身在深圳的风云君一直以来都觉得难以理解的是，很多叫价千万的“豪宅”，进去一看里面的家具加起来可能连房价的1/100都不到，和“美好生活”实在是相去甚远。

　　根据灼识咨询报告，中国家装家居市场的规模从2016年的4.5万亿元增长至2021年的6.9万亿元，并预计到2026年将进一步增长至10.4万亿元。

　　贝壳的家装业务定位于一站式集成化服务商，旗下包括标准化整装品牌“被窝家装”和近期完成收购的个性化整装品牌“圣都家装”。

　　2021年，被窝家装向客户交付超过3，500个家装项目。同年，来自新兴业务及其他的收入（主要包括家装家居和其他服务）达到23亿元，较2020年增长17.9%。

　　贝壳原有业务与家装家居领域的结合，已经产生了明显的协同效应。

　　在2021年四季度的城市试点中，贝壳二手和新房交易服务为当地家装业务贡献了约30%的客源。

　　而在另一翼“租赁”业务上，公司则更多体现了社会责任感。

　　贝壳租房，是贝壳找房旗下品质租住服务平台，提供包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三个类别。

　　公司依托其在居住服务领域二十年深耕的市场经验，帮助解决新市民、青年人和低收入人群存在的住房问题，响应国家“住有所居”、“租购并举”的战略方针。

　　2022年，贝壳计划继续通过多元化的方式提供超过10万间面向新市民、青年人、低收入群体的租赁用房。

　　财务基本面保持稳健

　　财务方面，贝壳的表现依然稳健。

　　2021年，贝壳全年成交额（GTV）为3.85万亿元，同比增长10.1%；营业收入为808亿元，同比增长14.6%；经调整后净利润为22.94亿元。

　　去年四季度以来，房地产政策开始边际放松，国内信贷环境逐步改善，房贷放款加快，合理的住房需求开始释放。

　　不过，总体来看，国内房产市场复苏还在初期且相对分化，整体市场交易量也处于相对低位。

　　面临市场环境的挑战，贝壳四季度业绩仍然优于预期。

　　2021年四季度，公司GTV为7，324亿元，营业收入178亿元，超过了公司此前的收入指引上限和市场一致预期。经调整后净利润4，191万元，远好于彭博市场一致预期的5.14亿元亏损。

　　ACN（经纪人合作网络）是贝壳“一体”业务的核心竞争力。当面临市场挑战，贝壳的“护城河”发挥了明显作用。

　　四季度末，贝壳联网门店数超过5.1万家，同比增长8.7%；活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%；联网经纪人45.5万人，同比下降7.8%；活跃经纪人超过40.6万人，同比下降8.7%。

　　据空白研究院调研显示，截至2021年末，全国范围内经纪人数量减少比例保守估算为30%-40%。对比行业产能收缩幅度，贝壳展现了更好的经纪人留存能力。

　　“房住不炒”、“租购并举”成为国内房产市场明确的政策导向，而贝壳积极顺应变化，在过去两年进行了“一体两翼”战略的升级。

　　目前，贝壳的商业模式不止于领先的线上线下一体化的房产交易和服务平台，而是拓展到家装、家居及其他服务领域。

　　过去20年，贝壳积累了丰富的居住服务行业经验，形成了对市场、经营环境和客户需求的独特洞察。

　　未来，贝壳能够继续利用自身的科技能力和商业资源能力，探索更多元化的收入潜力，并在进入中国居住行业新时代后继续保持领先地位。

　　这将是一个崭新的贝壳。