今年三月，随着房企的年报季拉开序幕，融创中国一马当先交出了答卷。然而，真正引起广泛讨论的不是融创的业绩，而是董事会主席孙宏斌在公司业绩会上说的一番话：

“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话，对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱。老百姓也买不起，不调控对谁都没好处。”

短短一段话，出现了五次“调控”，而“调控”正是过去一段时间房地产行业反复出现的关键词。从“三道红线”到房贷集中度管理，再到集中供地，政策层层加码，都是为了“房住不炒”。

被政策频繁“照顾”的房地产行业发生了哪些变化？迎来久违反弹的地产股还值不值得投资？带着这些疑问，我们访谈了华西证券地产行业首席分析师由子沛。

作为同济大学与美国西北大学联合培养的土木工程专业博士，由子沛不仅发表过多篇论文还获得过三项国家发明专利，聊起房地产行业的种种细节如数家珍。

由子沛认为城镇化率持续提升以及老旧小区的改造，会创造源源不断的需求。房地产行业集中度的提升会伴随着一线房企业绩和市值的大幅提升。买地产股，相当于买看涨期权。

本次访谈，由子沛分享了以下几个核心观点：

1. 房地产行业是国民经济的支柱，处于承上启下的核心位置。

2. 房地产行业发展的最大驱动因素是城镇化率的快速提升，其次则是广大人民对于居住环境带来的美好生活的持续需求。

3. 各项调控政策越来越精细化，长效机制逐步建立。房地产的周期性在逐渐减弱。

4. 政策的核心目的，是控制房地产金融风险、降低房企的负债率。利好把稳健发展作为公司战略的房地产企业。

5. 应更多从ROE的视角对房企进行判断。ROE的影响因素可拆分为利润率、杠杆率、资产周转速度，房企的经营策略围绕三因素展开。

6. 一方面城镇化的人口数量在提升，另一方面城市内部大量的老旧小区也需要改造。未来房地产方面的需求还是会源源不断的涌现。

7. 根据美日等发达国家经验，行业集中度提升往往伴随着头部房企业绩和市值的大幅提升。

以下是访谈实录：

01 地产是国民经济的支柱产业

远川研究所 ：能否简单介绍下房地产建设的流程及周期？