文/万永强(万洲财经研究中心总监)

现在的市场都是要靠刺激来维持，美股主要靠新基建法案，而港股这边则是靠地产股来拯救。

8月10日晚间，中国恒大(03333)公告称，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产，包括但不限于出售公司上市附属公司恒大汽车(00708)和恒大物业(06666)的部分权益。截至该公告日期，尚未确定或订立任何具体计划或正式协议，若该等计划或最终协议得以落实，中国恒大公司将作出进一步公告通知市场。今天有传闻是恒大或将出售恒大物业予万科牵头的财团。如果被万科接手那算是很好的一个结局，都是行业的巨头，处理起来会比较轻松，解决的是后面一系列的供应商及投资人的债务问题。

这个消息本身当然对恒大系是最直接的刺激，然而今天整个地产板块都动起来了，可能与另一则未经证实的消息相关：“近日自然资源部召开的闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。”

今年以来，各个城市尤其是一线城市对楼市的调控趋严，导致房产板块连续调整，成为A股的“伤心岭”。特别是7月以来，在中央多次重申“房住不炒”基调和三稳目标下，房地产市场迎来新一轮调控潮。

今日，深圳市房地产中介协会根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析得出的数据显示，上周(8月2日至8月8日)深圳二手房网签量仅为556套(含自助网签)，首次跌穿600套关口。数据显示，行业已经到了“冰点”。

有业内人士表示，“对地产商而言，溢价率太高是一个问题，拿地之后房价又被限制，因此，弄不好开发商拿到地之后就会变得亏本。因此就出现了上市公司宋都股份不惜损失5000万元保证金，也要退掉其在杭州首次集中供地取得的一宗宅地，这在业内引起了较大的反响。”开发商拿地积极性骤减，此前已有深圳、天津等地暂停了第二轮集中供地出让活动。8月11日，据青岛市自然资源和规划局及青岛各区自然资源局公告，7月30日青岛公示的第二批次集中出让的拍卖活动因故终止，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

在此背景之下，调整二批次核心城市土地出让政策的市场期待较高。市场预计，此次规则调整的关键词为“摇号”以及“15%溢价率上限”，预期第二批集中供地最终地价有望明显回落。从优化方向来看，是用降低确定性来换取热点城市土地溢价率下降，这意味着房地产行业将面临更为稳定的利润率空间。

现阶段资金成本低、开发能力强的企业在行业竞争中占据显著优势。如万科(02202)、龙湖集团(00960)、华润置地(01109)、新城发展(01030)等优质企业。

不过，此轮地产股的上涨是源于政策方面的调整，第一轮高价拍到地的估计日子不好过，地产整体的寒冬期才开始，未来的调控依然还路上，资金不断从地产领域赶向实体是大势所趋。去地产化不可逆转。

另外，看下数据，中国7月新增人民币贷款1.08万亿元(市场原预期1.2万亿元)、7月社会融资规模增量1.06万亿人民币(市场原预期1.7万亿人民币)，这个数据对地产股表现明显不利，居民杠杆和房价正相关，企业依然低迷，当然炒作的就是估值一定程度的修复，但不可入戏太深。物管类的品种要比纯地产的逻辑要好一些。