华盛顿房地产投资信托的财务年度截至12月31日。在其网站上可以找到截至2002年9月30日的第三季度的收入公报。我们用表8-7、表8-8、表8-9分别给出了华盛顿房地产投资信托审计后的2001年损益表、资产负债表和现金流量表。

我们从华盛顿房地产投资信托三季度收入公报、2001年年报和金融网站上获取信息，得出估值数据。

收入。华盛顿房地产投资信托主要的营业收入来源是房地产租金收入，其他非营业收入来源包括其他收入和出售房地产所得。华盛顿房地产投资信托2001年收入报告给出的最新年度收入为1.484亿美元。

表8-7华盛顿房地产投资信托2001年的损益表

表8-8华盛顿房地产投资信托2001年的资产负债表

表8-9华盛顿房地产投资信托2001年的现金流量表

收入增长率。华盛顿房地产投资信托历年收入情况良好。1999年为1.19亿美元，到2000年增加了13%，为1.35亿美元，2001年再上升10%，达到1.48亿美元，2002年第三季度的收入同比2001年三季度增加2%。华盛顿房地产投资信托从房地产获得的调整后收益在1999，2000年期间增加1400，在2000-2001年期间增加11%，2002年第三季度调整后的收入同比2001年第三季度下降1%。

华盛顿房地产投资信托的增长潜力如何？我们比较了马太克斯投资（MultexInvestor）和雅虎财经这两个网站的信息，以获得多数分析师的增长预期。马太克斯投资调查了4位分析师的意见，得出平均增长率为5.5%，最高预计是8%，最低为3%，雅虎财经通过调查得出，多数分析师预期其未来5年的每股收益增长率为8%，扎克调查了8位分析师，1人建议买入，6人建议持有，1人强烈建议出售。

我们做估值时采用5.5%这个增长率。华盛顿房地产投资信托的增长率在下降，在2002年尤其如此。我们认为5.5%的比率符合房地产市场的增长可能，能得到一个现实的保守估值数据。

超额收益期。我们认为华盛顿房地产投资信托是个管理良好的投资信托，将超额收益期设为10年。

测算营业净利率。依多少排列，华盛顿房地产投资信托的营业支出为：房地产税、设施、修缮和维护、营业服务和供应、管理费、行政开支。要计算华盛顿房地产投资信托从房地产获得的营业收入或调整后的收入，我们从房地产总租金收入中减去房地产总支出和综合行政管理支出即可。要得到华盛顿房地产投资信托的营业净利率，我们把调整后的房地产收入除以房地产租金收入即可。在过去三个财务年度中，华盛顿房地产投资信托的营业净利率分别为：1999年48.7%，2000年49.1%和2001年49.5%，平均为49.09%。它的头三季度截止到9月30日，营业净利率略微下滑了一点，为48.4%。我们采用49.09%这个3年平均营业净利率作为此次估值的数据。

所得税率。包括华盛顿房地产投资信托在内的多数房地产投资信托的所得税率为0。

新投资和折旧。为了实现增长，华盛顿房地产投资信托积极开展收购、更新和出售地产。华盛顿房地产投资信托于1999年、2000年和2001年花费在收购和改良房地产的净投入分别为7150万美元、4280万美元和7320万美元，新投资平均占房地产出租收入的47%，我们采用47.11%作为投资率数据，它的折旧平均占过去3年出租收入的17.11%，这也就是我们采用的折旧率输入数据。

营业资本增加。房地产投资信托通常从富余的营业资本中获益，特别是它们可能收取保证金和预付租金。在2000年和2001年，华盛顿房地产投资信托的已收账款、预付租金和保证金比租金和其他应收账款分别多出了1210万美元和1250万美元，平均为总收入的8.05%。所以我们输入的营业资本数据为8.05%。

短期资产。华盛顿房地产投资信托资产负债表列出它的短期资产共为4950万美元，包括现金、租金、其他应收账款、预付开支。我们输入这个数据。

短期债务。华盛顿房地产投资信托资产负债表列出它的短期负债共为2250万美元，包括已收账款、预付租金、保证金。我们输入这个数据。

股价。华盛顿房地产投资信托的股票在2002年12月20日的收盘价为23.55美元。

总股数。第三季度资产负债表显示，2002年9月30日它完全稀释后的股票总发行量为3935.8万。

负债总额。第三季度资产负债表显示，华盛顿房地产投资信托有2.65亿美元已收支票、8720万美元已收抵押支票、5370万美元已收信用卡付款。我们推测这三项要么归为长期应付款，要么会转为长期负债。我们在估值时输入的负债数据是4.059亿美元。

优先股。华盛顿房地产投资信托没有分析优先股，输入0。

优先股收益率。0。

无风险利率。我们采用的是3.96%这个2002年12月20日10年期国债的收益率。

债券与国债的利差。在2001年负债的利息开支为2707.1万美元，约为7.54%。2001年10年期国债的利率平均接近5%，所以我们算华盛顿房地产投资信托的利差约为2.5%，估值时就输入2.5%。

贝塔系数。根据之前就房地产投资信托的贝塔系数所做的讨论，我们给华盛顿房地产投资信托输入的贝塔系数数据为0.8。

股票风险溢价。我们在这个估值案例中采用的是3%。