房价泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。

　　主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。关于房地产“泡沫”的成因，有以下三个方面：投资者过度投机；消费者及投资者对未来价格的预测偏高；银行信贷非理性扩张。一旦房地产“泡沫”破裂，则可能造成经济结构和社会结构的失衡、导致金融危机甚至引发政治和社会危机。

　　首先在房地产价格下跌初期人们会观望，但是跌幅较为大时，也就是达到人们的一定预期，比如已经跌了20-30%，从绝对价位上看数字较大，比如比高位100万跌去2、30万了，这时就会出现买进的交易放大的现象，一部分人认为房价不会再跌了因此而买进。当然这样的房价还是远高于成本价，泡沫只是被挤去部分，还不能说泡沫彻底破灭，炒房现象仍然不少。

　　在经过一段反弹之后出现阴跌状况，就像股市一样，跌幅很小，成交量也十分稀少，但是房地产开发商不会闲着，政府也不能容忍新项目大幅减少，否则就业压力太大，于是检查督促有地的开发商赶快盖新房，或者便宜批地政策支持税收减免等办法鼓励开发商继续开工盖房，但是新房质量款式要比过去的好，而且价位肯定大打折扣，比未卖出去的空置房地产成品相比价廉物美，这样把前面房地产泡沫经济中的高价房的价格往下拉，整体房价由此下跌，这就是泡沫破灭第二阶段状况，炒房已经变得很谨慎。

　　实际上房地产泡沫破灭的第三阶段，或者说彻底粉碎泡沫经济的是在新型产业迅速扩张带动整个国家经济复苏甚至增长加快时，比如说世界经济复苏，中国外贸出口出现大幅增长，这时外贸加工企业需要大量信贷和劳动力，银行必然会紧缩房地产信贷，炒房投机客会抛售房地产转向经营实体经济，这时房地产经济一片萧条惨淡。从2000-2002年那个阶段就是股市泡沫破灭，房价低迷，甚至出现银行大量廉价拍卖开发商空置房，原因是即将加入WTO都在准备开办外贸出口加工实体，实体经济资金需求迅速扩张，所以在2001-2002年是中国房地产价格最低时段，几乎看不到炒房的。

　　中央领导高层已经明确今后经济结构调整是重头戏，那么实际上就是要培育新的经济增长点，一旦新的经济增长点上来了，那么房地产经济泡沫也就会被刺破。可以看出只要以上两个方面：即世界经济复苏和中国内部新的经济增长点出现并迅速发展，出现其中之一，经济形势好转就成为房地产泡沫破灭的尖刀。

　　房地产泡沫破灭并不是那些危言耸听的经济学家所说的中国经济崩溃，而是产业结构调整的必然结果。经济结构调整实现了中国经济又将继续高速前进，不可能是日本和美国的房地产泡沫破灭的结果，原因很简单他们是发达国家发生的泡沫经济，而且制造业已经基本上空心化，所以长期衰退，我们却是发展中国家，即使是泡沫经济破灭，也只是阶段性经济调整，就像美国上个世纪初期1907年代出现短暂的调整，随后继续高速增长。

　　从中国经济长期稳定健康发展角度看：房地产泡沫破灭对中国经济是好事，可以实现经济结构调整，尽管房地产泡沫经济破灭有阵痛但是必要。对于中国这样的发展中国家，经历泡沫经济膨胀到破灭洗礼将会更加健康平稳持续发展，才有可能迈向中等发展水平国家之列。当然还需要更多次的经济危机磨炼才能成为强国。

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