说起房地产，这些年大家都会以为是已经没落了，但是不是的有些地区还在发展之中，不同的地区的经济差异性，当然经过实体经济的熏陶，房地产投不投资，这是要进行一定的房地产行业风险分析的。

　　当社会资本不断涌入房地产寻求避风港时，一些房地产开发商、金融资本和制造业正把注意力转移到工业房地产领域。特别是2016年以来，各类资本进入工业地产的趋势明显加快。

　　但在当前实体经济相对低迷的背景下，大量资本涌入工业地产，也在一定程度上造成了工业主体与工业地产载体的不匹配。一位工业园区表示，“实体经济不好，工业地产可以更好。”另一方面，实体经济低迷时期资本的涌入，也意味着工业地产的价值洼地将被重新挖掘。

　　一、进入产业地产的行业分析？

　　目前一线和二线城市房价的快速上涨和政府对土地供应的控制导致了土地价格的持续上涨；3、4 线城市仍在去库存化的道路上挣扎，房地产企业进入了新一轮的洗牌。传统开发商大规模进入工业地产，与目前商住区地价上涨有关。

　　土地价格越来越高，加上政府要求越来越高，例如要求一定比例的保障房或公共建设项目用于住宅项目，或要求开发商拥有一定比例的商业项目，使得一些传统的住房企业更难获得土地。对于一些资金实力较弱的房企，尤其是区域性房企来说，由于无力争夺地王，面临着走出去的威胁，而获得相对廉价的土地或者转型成为重生的唯一机会。不仅中小房企在酝酿转型，就连一线房企也在转型的路上。在工业园区和生产城市一体化的旗帜下，更容易获得土地通行证。

　　至于工业用地和物流仓储用地是否可以出售，地方政府的政策并不统一。例如，原则上，北京不允许分割销售，这通常需要办公会议的特别批准，而河北和其他地方可以分割销售并申请独立的产权证书。

　　一般情况下，工业地产的回报期至少需要5到8年甚至更长。对于开发商来说，不仅需要在开发过程中投入大量资金，还需要在建设和运营过程中不断投入资金。这种投资大，回报周期长的模式，对于大多数企业来说是无法忍受的。

　　为了解决这一问题，一些工业地产开发商通过降低自持比例、提高销售比例等方式提取资金；一些企业通过与政府谈判，获得了一定的住宅用地出售。

　　房地产行业风险分析，是要从长远来看的。这两种模式是目前工业地产的流行做法。基于这种情况，一些开发商开始转向相对容易获得土地且价格低廉的工业房地产。

　　如果说房地产企业进入工业地产是为了业务转型和容易获得土地，那么制造业企业进入工业地产的原因就比较复杂，主营业务利润萎缩是制造业企业进入工业地产的重要原因。

　　此外，制造业企业进入工业地产可以与自己的产业形成协同效应，促进新产业的发展。同时，另一个重要原因是，制造业企业在早期积累了大量的工业用地，发展工业地产可以提高土地的价值和更新。制造业的这种需求形成了传统房地产企业和工业房地产开发商合资的趋势。

　　金融资本进入工业地产更多的是一种投资需求。在当前的经济形势下，房地产已经成为金融资本规避风险的重要载体，工业房地产只是其中的一个领域。但部分金融资本进入工业地产，是一种业务布局，与主营业务形成协同发展效应。