商铺投资主要看两点，第一就是地段，第二就是租金回报率。

第一，地段！

地段的话一定要以一线城市、新一线城市，以及强二线的中心城市为主。因为这些城市的人口密度较高，并且常年保持一个持续流入的状态，更重要的消费实力普遍较强。所以给商铺带来的出租机会，投资价值更多一些。

因为商铺是靠着人流支撑的，有人流，有强效费的地方，才会诞生出一套合格，甚至优质的商铺。而对于三四五线这样的城市来说，人口密度本来就小，又是一个持续人口流出的状态，再加上人均消费能力不强，薪资普遍较低，那商铺也自然没有一个投资的价值。

第二，就是看租金回报率。

可以说，商铺的升值空间相对收益较低，因为商铺的投资税费非常高，所以直接影响到了升值带来的收益。

因此，买商铺其实就是看一个长期的租金回报率，如果租金回报率合格，那么就有投资的价值，如果租金回报率不达标，就别碰。

目前按照商铺的租金回报率，我们可以分为三类：

1）租金回报率处于3%~6%左右的商铺！这类目前非常多，主要集中在弱二线和大部分三四五线这样的城市，单价比较低，但是租金回报率不高。不值得投资，属于不合格的铺子。

2）租金回报率处于7%~10%左右的商铺！这类铺子主要集中在一线城市，新一线城市和部分强二线的城市，单价非常高，少则几百万，多则上千万。属于合格的商铺，可以投资！

3）租金回报率处于10%~15%左右的商铺！这样的铺子非常稀有，属于佳品，常常是开放商内部自持，只租不卖，又或者内部送给有地位，有权利的人士。很少在市面上看到，基本难以买到。

分析和结论：

看完以上两点，其实就可以给你的商铺做一个简单的概述。90万的铺子，一年的租金在31000元，相当于回报率只有3.4%。并且以90万的价格来看，主要集中在三四五线的商铺，而不是一线和新一线。

你说下现在长期的定存利息都可以达到5.88%，而且还是没有任何风险的，你觉得有必要投资吗？我建议，别买，否则很容易烂手里，甚至亏本的结局。