上市房企业绩反弹是“回光返照”吗?
截至10月31日,沪深两市披露2017年三季报的上市房企有72家,其中63家实现盈利,占比为87.5%。另据统计,就在这72家上市房企中,2017年前三季度共实现营业收入6844.38亿元,同比增长6.57%;归属于母公司股东的净利润合计为623.08亿元,同比上涨约30.77%。
与此同时,上市房企今年的销售额大多有望突破千亿大关。碧桂园今年前三季度的销售规模已超4000亿元,万科和恒大已突破3000亿元,三家龙头房企年内的销售业绩均有望突破5000亿元;保利、融创、绿地预计年内有望迈入3000亿元阵营;中海、龙湖、金地、华夏幸福、华润的销售规模均已超千亿元。
根据上市房企三季度数据,我们可以看出两大问题:一方面,上市房企前三季度净利润增幅要大大超过营收增幅,近年来困扰房企的“增收不增利”的现象得到扭转。以房企巨头万科为例,前三季度,万科累计实现营业收入1171亿元,同比仅增长0.04%;实现归属于上市公司股东的净利润110.9亿元,同比则大增34.2%。
另一方面,行业分化进一步加剧,净利润居前的13家房企贡献了整个板块净利润总额的八成,行业集中度进一步提升。三季报显示,大型房企净利润增速明显,部分中型企业净利润增速有所提升,而一些中小企业则是直接进入净利润下滑通道。
很多人会问,楼市调控已一年了,上市房企日子过得咋还这么滋润呢?第一,去年下半年一线城市先受到房地产调控政策影响,多数房企把资金转向二三线城市布局,而到今年前三季度房产销售的项目进入结算期。在市场回暖,二三线城市房价出现大涨的情况下,今年上半年销售的项目大多盈利空间较大,所以上市房企业绩的改善,带动了毛利润增速的回升。
第二,为了达到降低融资成本,提高盈利空间,龙头房企通过低息公司的的债置换此前的高息债,达到了净利润回升的效果。如万科三季报显示,截至9月底,万科持有货币资金943.5亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和(542.3亿元);有息负债中,约65.8%为长期负债。
不过,房企亮丽的前三季报依然难掩其未来的隐忧。“金九银十”失色,“旺季不旺”已成为北京和上海楼市的重要特征。以北京、上海为例,截至10月27日,上海新房成交24.52万平方米,不足去年同期的三成;北京10月成交面积不足20万平方米,同比下跌72.3%。
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