第1种情况是，两个人同时有100万的现金，一个人选择全部买房，另一个人选择贷款买房。

    针对这种情况，我们可以从三种可能去分析，对比之后大家就知道答案。       第1种可能，房价上涨超过贷款利率       可能很多人觉得贷款买房会有很大的压力，但对于懂财务的人员来说，通过贷款买房可以实现财务杠杆的作用，可以以小钱赚大钱，赚取更多的利润。       我们举一个最简单的例子，假如现在有一套100万的房子，A和B同时都有100万的现金，其中A直接花了100万全款买房，B则选择贷款买房，首付30万，贷款70万，利息5.39%，等额本息30年。       假如未来5年房价年均复合涨幅达到6％，那5年之后房子将会变成133.8万，这样A的资产增值33.8万。       而通过贷款买房的B，5年之后房子的价值同样变成133.8万，而B所付出的月供成本，再扣除30万首付和剩余未还的本金之后，净收益15.62万。       咋一看，全款买房的人比贷款买房的人更划算，但是在这里我们还有没有把B剩余的70万本金潜在的投资收益计算在内，如果B拿这70万去做其他投资，年化收益5%，那5年时间总共获得的收益至少在35万以上，再加上投资房产15.62万的净收益，5年的时间B的资产增值达到50.62万，资产要比A多出将近17万。       所以当房价的涨幅超过贷款利率的涨幅的时候，实际上贷款比全国买房更划算很多。       第2种可能、房价上涨低于贷款利率       这种情况下房价仍然持续上涨，只不过说房价的涨幅低于贷款利率，这种情况全款买房还是贷款买房更划算，我们还是以100万的房子做例子。假如现在A和B同样有100万现金，A选择全款买房，B选择款买房（贷款70万30年等额本息，贷款利率5.39%），假如未来5年时间房价的平均涨幅只有3%，5年之后100万的房子总共会变成116万。       按照116万的房产来算，那A的资产增值是16万，而B的房产扣除首付以及贷款本息之后（总共是118万），房产增值只有2万块钱左右，但把另外70万投资获得的35万收益加起来之后，B的总体收益仍然会比A高很多。       所以即便房价涨幅小于房贷利率，贷款买房的人仍然比全款买房的人更划算。       第3种可能、房价下跌。       未来5年房价有没有可能下跌呢？我认为是有很大可能的，虽然过去几年很多城市的房价都一直在上涨，很少有出现下跌的，但是目前我国房价已经来到了一个拐点，未来5年时间，三四线城市房价出现下跌的可能性是非常大的。       那房价下跌之后，对于贷款买房的人和全部买房的人来说哪个会更划算呢？我们还是通过举例子来对比一下。我们仍然以上面的这个例子来参考，假如A全款买房而B贷款买房，5年之后房价总体下跌20%，现在100万的房子5年之后将变成80万。       这意味着房价下跌20%之后，A将损失20万。那B会损失多少呢？首先可以明确的是，不管未来5年房价是上涨还是下跌，B的贷款基本上不会有太大的变化，5年时间总共付出的首付加月供以及剩余本金仍然是118万，就意味着房价下跌20%之后B将损失38万。但是把另外70万所获得的35万收益计算在内之后，B的亏损就只有3万块钱，这个亏损就要比A少很多。       通过对比以上三种可能存在的情况之后，我们可以发现，不论是房价上涨还是下跌，两个人同样有100万，那贷款买房的人明显要比全款买房的人更划算。       第2种情况，有一个人是全款买房，另一个人是没有能力才选择贷款买房。       对于这种情况，如果大家买房是为了自己居住，那不管房价是上涨还是下跌，对大家来说都不会有太大影响，大家不会因为房价下跌了就把房卖掉不住了，所以对于刚需人群来说，不管是贷款买房还是全款买房，5年之后跟现在基本上没有什么差别，房价的涨跌对大家来说只不过是纸面资产的增减而已。       但如果大家买房主要是为了投资，那全款买房跟贷款买房的差距是比较大的。       如果房价上涨，那对于贷款买房人来说肯定是更划算的，因为它可以以更小的杠杆撬开更多的财富，这种情况下，贷款买房的人财富的增速明显要比全款买房的人增速更快，这种情况可以参考我上面我们分析的第1种可能来看。       但是如果房价下跌，贷款买房的人的日子会比较难过。相对于全款买房的人来说，房价下跌那只是财富上的损失。而对于那些没有能力全款买房，偏偏要贷款买房去投资，那房价下跌就意味着投资亏损，一旦房价的跌幅超过了他们承担的贷款成本，很多人就有可能选择断供，一旦断供被银行起诉之后，房子就有可能被法院拍卖掉，而且法院在拍卖房子的时候价格一般只有市场价格的7到8折，这意味着这些炒房客的损失会进一步扩大。更关键的是，一旦断供之后大家的征信就会留下不良记录，以后无论是去贷款或者办理信用卡都会受到很大的影响。       所以对于那些没有能力全款买房，偏偏要贷款去炒房的人来说，其风险性是非常大的，而且这种风险在未来5年会更加明显，因为未来5年很多城市的房价存在很大的不确定性，有可能出现下跌的风险，如果房价下跌，对于这些杠杆炒房的人来说，势必会造成很大的打击。