正如面粉和面包的关系，今年以来，房地产市场销售速度明显加快，这使得开发商资金回笼好于往年。正是由于手中“面粉”的增多，新的拿地热潮在今年表现得尤为明显，开发商对后续市场变得乐观起来。

不过，信贷政策的多变却使得部分开发商遭遇另外一种困境。银行资金面紧张之后，房贷审批周期的变长正在影响房地产商的资金回笼。有驻淄银行的内部人士表示，今年以来对房地产开发贷款的审批和监管都变得严格起来，当前他们只和开发资质优良的房产商合作。这种因素出现后，部分开发商只能寻求资金成本较高的民间借贷，这无疑使得其运营成本明显增加。

多名房地产市场人士指出，国内一线房企纷纷入淄后，不排除市场后续库存压力增大的可能，如果这种判断成真，那些不具资金链优势的房地产企业将遭遇新的困境，促使房地产市场的洗牌加速。记者张顺军

多变的房贷政策

银行资金紧张的说法再次在市场发酵。

值得关注的是，国内一些地市的部分银行已经暂停房贷。截至目前，国内已有北京、上海、广州、深圳、合肥等城市相继出现暂停房贷的情况，尤其是最近一段时间，房贷业务暂停有向二三线城市蔓延的趋势。

根据本报记者的调查，驻淄银行的房贷业务大都还在正常受理，不过部分股份制银行暂停了二手房的贷款业务，只做新房贷款。

“现在正常受理房贷业务。”一家大型银行个贷中心的工作人员介绍，只是办理该项业务的时间周期会有延后，他称如果现在受理的话，贷款办下来可能得到10月底。

淄博多名二手房中介的负责人介绍，下半年来，银行信贷额度吃紧的态势比较明显，一些客户办理贷款甚至需要一个多月的时间，而之前两周时间就能办好。

“关于银行收紧房贷的消息，市场早就有传言。”一房产中介的负责人介绍，早在8月份，他们就听说银行将在9月中旬后收紧房贷。

较有戏剧性的是，这一传言最终变为现实。上述房产中介人士介绍，今年来房贷政策一直呈现多变的态势。早在年初，由于信贷额度充足，银行对首套住房的贷款利率还有优惠，而且办理周期也快。如果客户资质较好，有的银行甚至能给客户八五折的利率优惠。

不过，到了年中，由于“钱荒”出现，银行资金面普遍变得紧张起来。当时，本报记者曾对驻淄银行的房贷业务进行了调查，结果发现部分股份制银行暂停了房贷业务，只做个人经营贷款。令人关注的是，首套住房的贷款利率出现上涨，大多数银行执行基准利率。然而，在“钱荒”消失之后，部分银行再次放松房贷，有的银行首套住房贷款利率可优惠至九折。

到了现在，房贷再次呈现收紧趋势。

两名房地产营销公司的负责人均对本报记者表示，当前房贷业务办理的周期延长，合作银行放款有拖后迹象。令他们担忧的是，房贷政策的收紧已经影响了业务的运作。据一不愿具名的房地产营销公司的负责人介绍，之前只要有合同，合作银行基本都能审批客户的贷款，但今年银行审查得格外严格。在审批过程中，银行会对客户的资质进行详细了解。

银行审批的趋严以及放款速度的变缓，使得开发商资金回笼明显变慢，这对开发商而言，并不是一个好消息。

开发贷收紧

不光是房贷，房地产开发贷款也出现了趋紧的态势。

“今年来，我们行的房地产开发贷款规模和去年差不多。”一家大型银行公司业务部的负责人称，不过，审批变得更加严格。这名人士称，当前他们只和开发资质优良的开发商合作，小的开发商不合作。

银行对开发贷款的监管也在加强。上述人士称，该行加强了对房地产项目建设内容和投资建设进度的监测，按月对项目投资情况进行监测，重点检查是否存在抽逃资本金或挪用贷款等现象。

有不愿具名的开发商称，之前，在政策未变严格时，还能套取一部分信贷资金，但现在是“连门也没有了”，银行当前的调查很严密，信贷人员常常跑到项目现场查看详情，一些之前很容易做到的业务现在变得复杂起来，而且办理周期普遍延长。

“从政策面而言，房地产开发贷款普遍收紧，这跟国家宏观调控相匹配。”香港集成集团淄博公司市场总监李运秋说，自2010年房地产调控以来，银行对房地产项目的风险评估开始趋严，而这在今年变得更为明显起来。

青岛合众行房地产营销策划有限公司销售总监王汉超也表示，房地产开发贷款的确逐渐收紧，从银行的表现来看，银行对房地产市场特别是房价连续上涨之后的风险关注度明显增强，所以一些银行收紧了房贷和开发贷业务。

受银行开发贷收紧的影响，部分开发商的日子不是很好过，融资困境也让一些地产商举步维艰。无奈之下，缺乏资金的一些项目只能通过民间借贷等渠道融资。

本报记者获悉，淄博一项目通过民间借贷途径融资亿元，还有项目融资千万元。有民间借贷人士透露，月息2分、3分甚至4分息都很正常。即使按照2分计算，1亿元半年的利息就达千万。

“房地产是资金密集型行业，资金一直是开发商的命脉，一旦命脉出现问题，接下来的情形可想而知。”有房地产开发商称，假如短期内中小房企无法解决资金短缺的痼疾，那么单靠民间借贷进行“饮鸩止渴”式的输血，很难想象未来不会爆发资金危机。

加速洗牌

不过，令一些开发商乐观的是，今年以来，房地产市场的销售速度明显加快。“今年的销售明显好于预期。”有楼盘的营销总监曾对本报表示，今年以来，他们的日销售额创下了2009年以来的最好水平。房价的上涨也促使市场的观望氛围减弱，刚需持续释放。

房地产市场销售“飘红”在淄博多个楼盘表现明显。一楼盘的销售总监称，当前，不同公司的资金状况不一样。对他们来说，银行是希望和他们做开发贷的，但该项目一直没有做，因为自有资金较为充足，销售情况变好是一个重要原因。

“对部分开发商而言，今年应该是调控以来资金链最好的一年。”王汉超说，2010年调控以来，大部分房地产商的资金链都很紧张，不过今年销售的好转使得一些开发商重新乐观起来。

这正如面粉和面包的关系，手中资金多了以后，开发商的拿地热情也变得高涨起来。2013年，伴随着市场的回暖，淄博土地成交迅猛，上半年的推地总量超过去年全年。“出现拿地热潮有两方面的因素，一是开发商对未来市场看好；二是企业手中有钱。”王汉超分析说。

本报记者梳理发现，在今年的拿地热潮中，不少企业斥资几亿元。当然，这也包括了来自国内的一线开发商。李运秋称，一线开发商拿地，有雄厚的资金实力，也有整体开发的能力。但在集中拿地之后，中小开发商可能处于更加不利的地位。

值得关注的是，目前市场的库存销售压力依然存在。本报记者了解到，在淄博的一些区县，可售库存商品房面积达百万平方米以上。有分析称，上半年淄博加大了土地投放，外来品牌开发企业运作项目速度快，目前大部分已进入实质性建设阶段，下半年就可能进入市场销售，商品房供应将明显增加，对原有市场格局的冲击不可避免，库存商品房的销售压力有可能进一步增加。

李运秋分析说，不排除市场后续库存压力加大的可能，这会对中小企业的资金链产生影响，那些开发能力较差的房地产商将遭遇困境，这将是房地产市场另外一种形式的洗牌。

不过，对于后续的资金压力，一些开发商并不悲观。王汉超说，决策层面一直强调盘活货币信贷存量，这释放出决策层面保持信贷政策稳定的信号，而且当前多地金改如火如荼地进行，后续民营银行、村镇银行等将陆续参与金融市场竞争，这将给房地产市场带来资金支撑。不过，他同样认为，面对一线房企入淄，本土企业如果不积极改变思维，同样会面临不利的境地。