在地产调节大大更新，投资全面性收紧，整个企业面临“紧金融机构、紧方针、严管控”的历史背景下，去年下半年，地产融资走强、卖出稳定增长，去库存特殊任务基本上完成。下半年统计数

在地产调节大大更新，投资全面性收紧，整个企业面临“紧金融机构、紧方针、严管控”的历史背景下，去年下半年，地产融资走强、卖出稳定增长，去库存特殊任务基本上完成。下半年统计数据引人注目。行至年中，消费市场对地产卖出、融资能否停滞，开始相左。

年初企业展望

（一）住房各个领域“消费者更新”支撑卖出。一是购房价值观更新。1998年房改以后，百姓的购房消费者价值观可行性确立，历经了从买公房到买小区的价值观转换以后，随着贫困水准提高，对购房住房的产品品质有了较高的追求。总面积上，农村居民国民生产总值住宅区占地面积从2000年的20.3平方米，上升至2016年的36.6平方米，购房需求也从无名发展商向知名发展商集中。凭借服装品牌普通股、精装修、优质发展商等绝对优势，同时代、同区域内、同地皮的发展商，服装品牌公司工程项目更受欢迎。购房价值观更新带动换房需求。

二是消费者区域内更新。在城市外部，随着城市开发区的崛起，更佳的交通设施、更佳的贫困自然环境，带来从老城到新城区的购房需求。在城市两者之间，人口数量从都会区周围到的中心城市、从中小城市到首都北京城市、从县境到中小城市、从农村居民到县境迁移已成发展趋势；同时二二线城市稠密出台人材引进外商投资，也带来城市间移动需求。

三是棚改货币化安置提升了三四线城市国民生产总值。2015年以来，棚改货币化安置提速，2015、2016、2017年棚改开工601、606、609万套，货币化安置比率大幅上升，对全省住宅区卖出的拉动为13.4%、18.1%、21.4%。其中作为棚改主战场的三四线城市卖出大幅度提振，2017年年初三四线城市住宅区成交总面积占全省成交总面积的67%。

消费者更新对地产卖出的负面影响是停滞的。然而，随着去库存的结束，棚改货币化不致渐渐退出，目前为止卖出增速正处于回落通道。

（二）棚改器物安置、增建租赁房支撑融资。2018年年初，促使融资最大化向下环境因素包括卖出回落、经费拘束和棚改开工减少；最大化向下环境因素包括补库存、企业并购和增建租赁住房。最大化向下是新时间尺度增量环境因素，将占主导。周边地区结构上法推算，一、二和三四线城市地产融资占比10.8%、43.5%和45.7%，预定2018年分别同增16%、12.8%和1.4%；生产成本结构上法推算，农地购置费占比20.4%、工程总面积×的单位曹魏生产成本占比79.6%，预定2018年分别同增7%、7.6%。

持续发展租赁住房，2017时年对首度推出大量租赁用地的天津有负面影响，2018年14城体制改革后，最大化负面影响大幅度提升。我们推算，2017至2018年，降低卖出总面积增速0.3个点和2.2个点；提高新开工总面积增速0.1个点和1.1个点；提高融资增速0.3个点和1.7个点。综合性来看，预定2018年年均地产融资增速和今年持平。

关于本轮调节方针的反思

（一）重行政事务调节轻经济发展方式。本轮调节在短期行政事务方式上创新，调节更新为“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”，但热点城市供求不均衡的长年对立仍然存在。将来方针应从行政事务方式向经济发展方式过渡，确实实现供需平衡和需求稳定释放，促进地产稳定身体健康持续发展。

（二）重抑制需求轻增加供应、重短期调节轻长效机制。“调首付比率”“调利息汇率”“限购”“限售”“调买卖契税”等只是抑制需求延期释放，未解决热点城市供求流失的根本矛盾。而供应端的方针，如变更农地供应、变更住宅区制造业商业性用地结构上、完善租赁消费市场等才是均衡供求的长年之策。

（三）应宣布去库存特殊任务基本上完成。自2015年机关定调“去库存”迄今已有三年之久，小区库存已降至2014年水准，三四五六线城市楼价甚至出现多处大幅度上涨，各基准均显示“去库存”特殊任务基本上完成，“去库存”方针应退出。若仍处于“去库存”想法下，将加剧部份城市住宅区供求紧绷和楼价上涨可能性。

（四）住房体制商业价值取向有待具体。解决村民住房问题，必需“高收入靠消费市场，中等收入靠支持，医疗保险靠保障”。本轮调节中，少数周边地区过分棚改、过分货币化导致棚改户中产阶级利润大幅度增加，失去保障房论说；中等收入中产阶级受信贷政策停滞改变负面影响，无论是刚需还是改善型需求，都未能获取停滞有效地支持。

坚定推进住房体制进行改革