核心观点

　　本周市场回顾。第14 周房地产板块指数强于沪深300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为+2.7%。沪深300 指数报收4230.77，周度涨幅为-1.1%；创业板指数报收2569.91，周度涨幅-3.6%；房地产板块指数报收3795.88，周度涨幅为+1.6%。

　　本周行业要闻。17 部门发文开展青年发展型城市建设试点。国常会：部署适时运用货币政策工具优化保障性住房金融服务。兰州放松限购限贷限售、降低首付比例。重庆银保监局：合理确定新市民首套房按揭标准。杭州2022 年计划供地4816 公顷。重庆预供应主城区27 宗地。招商蛇口与长城资产、佳兆业签署战略合作协议。

　　本周新房与二手房销量均较上周大幅减少。第14 周29 大城市新房销售为1.8 万套，较第13 周下降34.6%；11 大城市二手房销售0.6 万套，较第13 周下降28.5%；一线城市新房、二手房交易较第13 周的增速分别为-25.6%，-26.8%；二线城市新房、二手房交易较第13 周的增速分别为-48.5%，-36.8%。库存量较上周基本持平，库销比较上周增加。第14 周15 大城市库存为122.2 万套，较第13 周增加0.1 万套；库销比为18.5 个月，较第13 周增加1.4 个月。土地出让金额减少。第14 周26 大城市土地出让金为5.8 亿元，较第13 周减少394.9 亿元。平均溢价率降低。第14 周26 大城市土地成交平均溢价率为0.0%，较第13 周降低3.0%。

　　重点公司公告。多家房企公布一季度销售额：万科1,065.0 亿元，同比降33.9%；保利907.0 亿元，同比降27.0%；融创723.6 亿元，同比降37.8%；中海482.8 亿元，同比降46.0%；招商蛇口473.4 亿元，同比降34.5%；金地455.1 亿元，同比降33.7%；金茂316.6 亿元，同比降49.6%。泛海控股连续十二个月内累计诉讼金额占其审计净资产的10.42%。深振业副总裁谭伟辞职，不再担任任何职务。

　　投资建议与投资标的

　　继上周短暂反弹后，本周新房及二手房销售全面走弱，基本面筑底仍在持续。市场对于4 月出台更大力度宽松政策的预期继续抬升。结合3 月16 日金稳会以及随后的各部门传达会的精神，我们认为监管达成的共识包括两个方面：一是推动金融机构减少对低评级房企的流动性挤兑；二是推动房地产项目的并购，鼓励优质房企收购问题房企的优质项目，压实实控人责任，提高其偿债意愿，鼓励优质企业去参与并购，进而化解债务风险，而非完全通过需求刺激手段。基于这个决策逻辑，政策最终会呈现出两端平均发力：供给端推动问题房企明显折价出售项目，国企和优质民企接盘项目；需求端部分房价上涨压力不大的城市可以进一步放松调控。最终带来的结果是，问题房企的所有者权益损失殆尽，债权人也平均遭受一定程度损失(但债权人有优先劣后的排序)，居民部门缓慢增加一定杠杆(配以适度降息，以缓解居民本息支出压力)。近期市场演绎三条逻辑，万科估值修复、各地国企地产上涨、信用违约民企困境反转。我们认为万科确有估值修复的空间，各地国企房企也整体受益于目前的竞争格局；但在以并购重组的方式推动风险化解的框架下，问题房企会大规模损失资本金，未来彻底失去加杠杆的能力。我们建议一线龙头和部分高评级弹性标的均衡配置，看好业绩稳健的一线龙头，推荐万科A (000002，买入)、保利地产(600048，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

　　风险提示

　　销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。

（文章来源：东方证券）