“政策放松后，感觉房地产市场开始好转了。”许腾(化名)是江苏省南京市建邺区某品牌中介门店的专业经纪人，其对南京市近段时间以来持续优化调整楼市政策带来的积极影响颇有感触。

　　同处江苏省的无锡市房地产市场供应量和成交量也均呈现出环比上涨趋势。克而瑞无锡数据显示，在6月6日~12日期间，无锡市区商品住宅供应3.17万平方米，环比上升151.59%；成交8.47万平方米，环比上升42.35%。而在刚刚过去的5月份，无锡市区成交量亦环比上升42.43%。

　　不过，在成交数据环比上扬的同时，无锡市房地产市场内部分化也较为显著。无锡经开区等热门区域更受购房者青睐，而除无锡市外，杭州市、苏州市和南京市等长三角地区热点城市内部“冷热不均”的状态也颇受市场瞩目。

　　多位房地产业内人士在接受《中国经营报》记者采访时表示，各种楼市调控新政作用的发挥，需要更长时间的传导，而长三角地区部分热点城市更有望率先回暖复苏。克而瑞研究中心也认为，长三角地区的“民富”基础雄厚，“经济发展龙头的战略定位也使得我们对楼市短期回暖的信心犹存”。

　　楼市表现“冷热不均”

　　许腾对南京市房地产首次回暖的感受也得到了数据的印证。同策研究中心统计数据显示，受政策面改善影响，5月份南京全市住宅成交了5412套，虽同比下滑54%，但环比上涨14%；成交均价为29692元/平方米，同比、环比分别下滑了4%和6%。

　　此外，在二手房市场方面，据克而瑞研究中心最新统计数据，2022年第24周(6月6~12日)，南京市二手住房成交面积为17.2万平方米，环比上涨45%，同比下降32%，“市场规模回升并再创年内新高。”

　　在房地产业内人士看来，南京楼市近期小幅回暖，很大程度上得益于当地楼市调整政策。仅在5月份，南京楼市政策就迎来了多次调整，包括对预售商品房限售时间从此前的“办理产权证满3年”调整为“合同备案日期满3年”等。

　　不仅如此，近日多家媒体报道称，非南京市户籍人员在当地连续缴纳6个月社保即可开具购房证明。而南京市房地产行业人士也对记者表示，南京市的确在近期出台了相关政策，外地户籍购房者的咨询量也开始明显增多。

　　除南京市外，杭州市房地产市场近期也出现回暖复苏迹象。透明售房网数据显示，在杭州市5月17日优化调整楼市政策后，当地二手房市场的带看量开始增加，成交活跃度也逐渐上升。今年5月，杭州市区共成交了超过4800套二手房，是今年以来成交量最高的月份，近5周的成交量也在逐步回升。

　　新房市场则呈现出供销端均有所下滑的趋势。杭州贝壳研究院数据显示，5月份杭州市新房供应减少，同比、环比分别下降了59.2%和15.1%；新房成交量为6505套，同比、环比分别下降了83.0%和9.1%。

　　值得注意的是，除南京市和杭州市两座省会城市外，长三角地区多个二三线城市房地产市场仍有待进一步复苏。房天下统计数据显示，5月份宁波市新房市场共成交2820套，环比下降28.32%，同比下降74.49%；成交面积为33.8万平方米，环比下降28.3%，同比下降74.19%。

　　在房地产业内人士看来，尽管身处经济发达的长三角地区，但不同城市之间受本身经济发展程度、疫情影响程度等多重因素影响，也会导致楼市发展情况各异。“未来，长三角区域内部的楼市发展分化状况或仍将存在。”

　　热点区域更受青睐

　　除不同城市之间的楼市表现“冷热不均”外，在同一城市的不同板块之间，楼市热度也有差异，热点区域更受购房者青睐。

　　克而瑞苏州数据显示，5月份(截至5月29日)苏州市区商品住宅供应面积约55.51万平方米，环比增加120.64%，同比减少25.55%；商品住宅成交面积约50.81万平方米，同比减少了47.59万平方米。

　　“总体来说，苏州楼市的成交量呈现缓慢爬坡的态势，且分化现象持续，拥有核心地段的优质产品的高端改善楼盘备受市场青睐，外围板块且产品没有明显优势的楼盘去化艰难。”克而瑞苏州分析称，在苏州市5月9日优化调整楼市政策后，当地各大板块表现差异明显，“吴中/吴江太湖新城、科技城、高铁新城四大新城的市场预期普遍向好，均加快推售节奏，同时去化表现良好。”

　　记者梳理发现，5月份苏州市的高端改善盘及高性价比盘更受当地购房者欢迎。亿翰智库也分析认为，“头部价值板块苏州高新区狮山板块的高品质楼盘和吴江区汾湖、盛泽板块的高性价比楼盘成交表现可圈可点”。

　　以位于吴江区盛泽经济开发区的新城·十里锦绣项目为例，相关数据显示，在今年1~5月期间，该楼盘的销售套数和销售面积两项指标均位居苏州市第一。苏州市房地产业内人士向记者表示，新城·十里锦绣项目为现房，总价适中，在苏州市调整优化楼市政策前就受到刚需置业者的青睐。

　　此前，“新城·十里锦绣项目凭借突出的性价比优势而备受刚需和外来客群的青睐，但受到‘连续两年社保’要求的制约。此次购房门槛显著降低后，实现了网签，使得成交数据亮眼。”亿翰智库也如此分析道。

　　此外，在同属苏南板块的无锡市，当地经开区等区域的高端项目也颇受购房者关注。

　　克而瑞无锡数据显示，在6月6日~12日期间，无锡市区商品住宅市场呈现出量价齐涨趋势。在克而瑞无锡发布的无锡市商品住宅项目销售金额TOP10排行榜中，来自无锡经开区的项目占据四席，其中，御璟天玺和愉樾天成分别位居第一、第二位，销售套数分别为47套、43套，销售均价均超过3万元/平方米。

　　无锡市房地产业内人士向记者分析称，无锡市房地产市场呈现出分化状态，新吴区和惠山区等部分楼盘能够给出85折优惠，而经开区则仅有94折~97折优惠。“经开区是无锡市的核心区域，尽管项目的单价较贵、面积偏大，但依然受到有改善需求的购房者欢迎。”

　　政策利好不断释放

　　在“房住不炒、因城施策”等政策引导下，随着各地楼市政策不断调整优化，长三角地区楼市或将率先“回暖”。

　　克而瑞研究中心认为，“随着各城市陆续复工复产，在积压购房需求集中释放下，更有望率先实现楼市回暖。事实上，长三角地区绝大多数城市是传统的藏富于民城市，这一点无论单独从金融端还是结合房地产业均可以论证”。

　　“诸如上海市、杭州市、南京市、宁波市和合肥市等第一梯队城市有望在今年三季度率先回暖。”克而瑞研究中心进一步分析称，苏州市、无锡市、常州市、温州市和嘉兴市等强二三线城市或将继第一梯队之后，在2022年四季度迎来轮动复苏。

　　无独有偶，6月8日，在兴证地产联合亿翰智库发起的“长三角市场线上分享会”上，有房地产行业专家表示，6月份南京市等地的房地产市场有望进一步恢复。“预计南京市6月份还会有35个楼盘、超过500套新房投入市场。因此，考虑到南京市现阶段的楼市政策利好不断释放，我们认为6月份市场会进一步恢复。”

　　而合肥市一位地产营销企业负责人也向记者表示，尽管合肥市的房地产市场在一定程度呈现出分化态势，但合肥市新房市场总体上还是比较健康的，新房整体的库存去化周期只有4~6个月。“在今年首轮集中供地中，合肥市土地市场的表现也较为优异，对合肥楼市的未来走向持乐观态度。”

　　在各地楼市复苏回暖的过程中，房企该采取哪些应对举措呢？

　　“房企其实和消费者一样，也是持观望态度，现在更需要面对的是生存性问题。”长三角地区某市一位房地产业内人士向记者分析称，在当前形势下，房企未来或将更加聚焦长三角地区的一些核心城市或区域，更追求利润端的表现，而不是再盲目追求规模。

　　克而瑞研究中心则分析认为，“从中长期来看，房企的经营逻辑将加速转变，不再追求高杠杆发展及高规模增长，而是更注重维持利润率稳定，提升经营效益。未来，房企也将更注重发展经营性业务，坚持长期主义、提升综合实力”。

（文章来源：中国经营报）